鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｋ -610	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	南東4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
b	福岡南４Ｋ -1002	福岡市南区		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
c	福岡南４Ｋ -1205	福岡市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	福岡南３Ｃ -812	福岡市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
e	福岡南４Ｋ -1007	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、北東4m、角地		１住居高度地区2種20m (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,015	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	182,853	100 [ 94.1]	194,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 144,804	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	200,023	100 [ 94.1]	212,564		213,000
c	(　 ) 174,741	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	178,061	100 [ 83.9]	212,230		212,000
d	(　 ) 232,470	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,116	100 [ 115.2]	214,510		215,000
e	(　 ) 242,844	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	240,722	100 [ 117.6]	204,696		205,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

福岡南 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,839,679	1,223,700	4,615,979	3,339,150	1,276,829	（　0.9564） 1,221,159	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	31,311,769 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	215 ㎡	15.6 m x 14.1 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建マンション（単身者向タイプ：平均専有面積３０㎡×９戸）を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,650	148,500	1.0	148,500
							1.0	148,500
2～ 3	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,650	156,750	1.0	156,750
							1.0	156,750
～

～

～

計		300.00	93.3	280.00		462,000		462,000
								462,000

⑨年額支払賃料	462,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,544,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,544,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 301,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,722,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	462,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 462,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 112,490 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,839,679 円　　　　（　 27,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-105	1,878 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,655	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,687 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-106	1,848 ( 1,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,711
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,000 円	56,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	301,200 円	6,024,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 480,200 円	56,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,223,700 円　（　　　　　　 5,692 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,500,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,339,150 円（　　　　　 15,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,839,679 円
②総費用	1,223,700 円
③純収益　①－②	4,615,979 円
④建物等に帰属する純収益	3,339,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,276,829 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,221,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,680 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,311,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡南 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 -22

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　伊牟田　徹

TEL.

鑑定評価額

43,900,000 円

１㎡当たりの価格

204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区大橋４丁目１１２２番２｢大橋４－２１－２６｣				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1.2:1	住宅ＬＳ2	一般住宅のほかマンションも見られる住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	大橋 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 180 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ市道

交通

施設

大橋駅　南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏内の既成住宅地域で利便性が高く、今後も安定した需要を背景に、一般住宅のほかマンション等も混在
する住宅地域として熟成していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西鉄天神大牟田線「大橋」駅を中心とする交通利便性の良好な住宅地域である。需要者の中心は福岡都
心部への通勤者であるが、一定規模以上の画地では、投資用不動産等の建築を目的とする不動産業者等も想定される。
当圏内では需要が旺盛で地価は強い上昇基調で、一時コロナ禍の影響を受け、地価の上昇幅は縮小したが、現時点では
回復基調にある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地程度の規模の土地で総額４．５千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する代替競争関係にある規範性の高い取引事例から試算しており、実証的で説得力が
高い。一方、収益価格は、比準価格と比較して低位に試算されたが、市場での実態的な取引は、収益性よりも住宅地と
しての利便性や人気に基づく市場性が有力な指標となる傾向が強い。したがって、本件においては、より精度の優る比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナで一時的に減少した取引件数であ
るが、近時、回復傾向にある。金融緩和は継
続しており、住宅地需要の著しい冷え込み等
は確認されない。

大橋駅までのアクセスは良好で、旺盛な需要
が認められる。供給不足による品薄感もあり
、需要・地価ともに安定的で、地価は強含み
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南３Ｃ -20	福岡市南区		建付地	（　）	不整形	北東4m道路、南西3.9m、二方路		１低専 (50,80)
b	福岡南４Ｋ -606	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西5.3m市道、南西4m、角地		１低専 (60,80)
c	福岡南３Ｃ -525	福岡市南区		更地	（　）	不整形	北東4.1m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,164)
d	福岡南４Ｋ -610	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	南東4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
e	福岡南４Ｋ -1012	福岡市南区		建付地	（　）	袋地等	南西5m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,074	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	216,137	100 [ 108.3]	199,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 218,694	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	223,790	100 [ 110.5]	202,525		203,000
c	(　 ) 228,008	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,408	100 [ 115.0]	208,181		208,000
d	(　 ) 170,015	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	182,853	100 [ 90.3]	202,495		202,000
e	(　 ) 246,940	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	299,233	100 [ 120.0]	249,361		249,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

福岡南 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,916,589	1,226,660	4,689,929	3,339,150	1,350,779	（　0.9564） 1,291,885	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	33,125,256 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	215 ㎡	15.6 m x 14.1 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建マンション（単身者向タイプ：平均専有面積３０㎡×９戸）を想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,660	149,400	1.0	149,400
							1.0	149,400
2～ 3	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,680	159,600	1.0	159,600
							1.0	159,600
～

～

～

計		300.00	93.3	280.00		468,600		468,600
								468,600

⑨年額支払賃料	468,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,623,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,623,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 305,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,798,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	468,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 468,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 114,097 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,916,589 円　　　　（　 27,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-105	1,878 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,552	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,717 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）３Ｃ　　　　-106	1,848 ( 1,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	1,600
c	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-1402	2,020 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,893

福岡南 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,000 円	56,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	305,160 円	6,103,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 480,200 円	56,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,226,660 円　（　　　　　　 5,705 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,500,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,339,150 円（　　　　　 15,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,916,589 円
②総費用	1,226,660 円
③純収益　①－②	4,689,929 円
④建物等に帰属する純収益	3,339,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,350,779 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,291,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,125,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）