別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -21 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人   TEL.

鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区若久４丁目２５６番 ｢若久４－１５－３｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模住宅と共同住 宅が混在する高台の 住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 高宮 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 高宮駅　南方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅や共同住宅等が混在する既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測 する。地価水準は、住宅地需要が増加していることから、当面上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区中部等の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡都心部等へ通勤する個人エンドユーザーが主体で ある。低金利等の金融環境や住宅税制を背景に、コロナ禍による住み替え需要の増加もあって、比較的都心等への接近 性に優れた住宅地においては戸建物件を中心に住宅需要が増加しており、地価は再び上昇傾向を強めている。土地は総 額で２０００万円台後半程度、新築戸建で総額４０００万円半ば程度までが需要中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用住宅も見られるが、自己使用目的の取引を主体として価格形成がなされる居住快適性を重視する住宅地域であり 、また、公法上の制限から賃貸用住宅の想定に経済合理性がないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性が 高い取引事例から試算され、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に、前年標準 地価格について価格形成要因の変動状況を分析・検討の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [100.0] 100 [ 86.1] [100.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や住宅税制等良好な住宅取得環境が続 く中、コロナ禍による住み替え需要の増加も あって、南区における住宅需要は増加傾向に ある。 生活利便施設等へ接近性に比較的優れた立地 であることから、戸建住宅需要を中心に増加 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％