別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡南 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -20 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　伊牟田　徹   TEL.

鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区長丘５丁目６番１９ ｢長丘５－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m 1:2.5 住宅 ＲＣ2F1B 一般住宅に共同住宅 等が混在する閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 高宮 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 高宮駅　南西方 2.8km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ整然とした既成住宅地域で、周辺地域も含めて不動産取引は堅調であり、今後も現状を維持 し、地価は強含み傾向を持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長丘地区及び隣接地区に存する品等の高い住宅地域である。需要者の中心は福岡市中心部に通勤する中堅 所得層である。当該地域は住環境の優れた地域で、規模も大きいため分譲素地としての需要も高い。コロナ禍ではある が、依然として需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、新築戸建で総額４０～５０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替競争関係にある規範性の高い取引事例から試算しており、実証的で説得力が 高い。一方、収益価格は、比準価格と比較して低位に試算されたが、市場での実態的な取引は、収益性よりも住宅地と しての利便性や人気に基づく市場性が有力な指標となる傾向が強い。したがって、本件においては、より精度の優る比 準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    194,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [141.6] [100.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナで一時的に減少した取引件数であ るが、近時、回復傾向にある。金融緩和は継 続しており、住宅地需要の著しい冷え込み等 は確認されない。 街路・街区が整然と配置された良好な居住環 境のため、従来から人気の高い住宅地域であ り、周辺の地域も含め、地価は強含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％