別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -16 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区老司３丁目６６７番２７ ｢老司３－２３－５｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 大橋 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 大橋駅　南西方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地を開発した住宅地域で、地価の値頃感もあって安定した需要が認められる地域である。周辺では建物建替 え等による住宅分譲が活発に行われ、高値の取引も認められることから、地価の上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区の南部及び隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡市中心部等へ通勤するエンドユーザー である個人が主である。住宅取得需要は、依然堅調であり、ミニ開発等の分譲住宅供給もあり、住宅地の価格は上昇傾 向が続いている。需要の中心となる価格帯は、２３０㎡程度で１．９千万円前後、ミニ開発の分譲住宅では、区画が小 さくなり、総額で３千万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的であるため賃貸市場が未成熟で収 益価格は試算できなかった。比準価格は、市場で成立した事例の中から対象標準地と類似性の高い事例を中心に採用し て適切に補修正を行って試算しており、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,100 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [ 89.8] [100.0] 100 79,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口は県全体を上回る上昇傾向にあり 、かつ高齢化率も比較的低く、地価は上がり きった地域も認められるものの、依然として 上昇傾向にある。 駅接近性がやや劣る住宅地域である。交通利 便性が優る地域との比較で割安感があり、周 辺では住宅地分譲も活発に行われ、地価は上 昇傾向にある。 特に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％