別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -15 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区屋形原３丁目２９９番 ｢屋形原３－２０－１６｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南3.6m市道 水道、ガス、下水 大橋 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３．６ｍ市道 交通 施設 大橋駅　南西方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺地域も含めて不動産取 引は堅調である。地価水準は今後も安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区南部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、福岡都心部への通勤者である。当該圏域に も区内中心部における住宅地の価格上昇が波及しており、低金利政策による需要拡大も相俟って、安定的な取引が見ら れる。コロナ禍の影響により土地の需要はやや弱まったものの、依然として需要は堅調である。需要の中心となる価格 帯は、新築戸建で総額３０～４０百万円である。土地のみの取引で１５～２０百万円が中心と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られないこと から賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事 例より適切に補修正を行い試算されており、市場動向を反映し規範性が高い。したがって、本件では代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,100 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [ 97.7] [100.0] 100 72,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の継続で金余りの状況は続き、不動 産開発業者による用地取得、住宅地の需要は 好調であり、利便性の高いエリアでの過熱感 は高い。 地域要因に特段の変化はないが、相対的に地 価水準の低い郊外に住宅需要の堅調さが波及 しており、引き続き地価は緩やかな上昇傾向 を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％