別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -14 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　伊牟田　徹   TEL.

鑑定評価額 54,500,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区平和２丁目１６区２９３番２ ｢平和２－１６－１６｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 西鉄平尾駅　南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来から選好性の強い高台の閑静な住宅地域として熟成している。区内屈指の人気小学校区内にあることから、 住宅需要は底堅く、今後も良好な住環境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区との行政界付近に位置する南区内の既成住宅地域一円である。主たる需要者は地縁的選好性の強い 地元富裕層や中高所得者層の個人である。中心価格帯は土地３３０㎡で６千万円程度であるが、圏内においては、近年 の地価上昇傾向の影響により住宅取得時の総額を抑制するため、中規模画地を小規模画地に分割して販売するケースが 多くみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な市場参加者は個人等のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しく、かつ行政的 要因から事業収支の観点からも共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する 閑静な住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価格が形成される ことから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    194,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [124.5] [100.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナで一時的に減少した取引件数であ るが、近時、回復傾向にある。金融緩和は継 続しており、住宅地需要の著しい冷え込み等 は確認されない。 小学校区の選好性が非常に強い地域にあるた め「平和」地区の取引は多く、新型コロナの 影響を受けつつも需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％