鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡南 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南３Ｃ -523	福岡市南区		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、東4m、角地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡南４Ｋ -1015	福岡市南区		建付地	（　）	袋地等	東4.4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,176)
c	福岡南４Ｋ -901	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,184)
d	福岡南４Ｋ -902	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
e	福岡南４Ｋ -907	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m県道、南西2m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,929	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	162,417	100 [ 108.0]	150,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 136,571	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	170,312	100 [ 113.2]	150,452		150,000
c	(　 ) 161,113	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	177,058	100 [ 105.0]	168,627		169,000
d	(　 ) 154,672	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	174,445	100 [ 106.0]	164,571		165,000
e	(　 ) 157,420	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	160,171	100 [ 105.0]	152,544		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

福岡南 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,479,001	885,484	3,593,517	2,443,380	1,150,137	（　0.9760） 1,122,534	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	28,782,923 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	266 ㎡	14.6 m x 18.2 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

片廊下式，１ＬＤＫ（賃貸面積約４３㎡）６戸を想定

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

開放廊下・屋外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.00	98.8	128.50	1,378	177,073	1.0	177,073
							1.0	177,073
2～ 2	住宅	130.00	98.8	128.50	1,400	179,900	1.0	179,900
							1.0	179,900
～

～

～

計		260.00	98.8	257.00		356,973		356,973
								356,973

⑨年額支払賃料	356,973 円　×　12ヶ月　＝　 4,283,676 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 257.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の慣行により計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,283,676 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 230,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,388,692 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,973 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,391 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 356,973 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 86,918 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,479,001 円　　　　（　 16,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-802	1,650 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,435	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-903	1,694 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	1,424
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,400 円	38,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	230,984 円	4,619,676　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,100 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 885,484 円　（　　　　　　 3,329 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,443,380 円（　　　　　 9,186 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,479,001 円
②総費用	885,484 円
③純収益　①－②	3,593,517 円
④建物等に帰属する純収益	2,443,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,150,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,122,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,782,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡南 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡南 -9

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　峰　祐介

TEL.

鑑定評価額

40,400,000 円

１㎡当たりの価格

152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市南区井尻２丁目７５番５｢井尻２－２－２９｣				②地積　(㎡)	266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1:1.2	住宅Ｓ2	一般住宅のほかに共同住宅等が混在する住宅地域	南西5.8m市道	水道、ガス、下水	井尻 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

西鉄井尻駅　北西方

950m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅、学校法人等も見られる住宅地域で、規模の大きい画地も見られるが細分化による分譲事例
も見られる。新型コロナ感染症による住宅地の需要の冷え込みは小さく、地価は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区及び周辺市街地の西鉄天神大牟田線及びＪＲ鹿児島本線沿線の住宅地域の範囲と判定した。主たる需
要者は、福岡市中心部に勤務する勤労世帯が中心となるが、接道条件や画地規模による土地利用効率が優れる画地にお
いては、賃貸用共同住宅の開発・取得を目的とする法人等も見込まれる。需要の中心となる価格帯は規模によって異な
り、中心価格帯を見出すことは困難であるが、地積２７０㎡程度の土地で４千万円台程度の水準と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、主に居住快適性や利便性を重視した価格形成要因の影響を受ける住宅地域である。周辺に貸家はあるもの
の、地主の土地利用の一形態としての賃貸物件等であり、元本に見合う賃料獲得がやや困難なため、収益価格がやや低
位となった。よって、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、同一需給圏の市場動向、
単価と総額との関係、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡南 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 104,000 円／㎡

[108.6]
100

100
[100.0]

100
[ 74.9]

[100.0]
100

151,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の住宅地の地価は、総じて堅調に推移し
ており、新型コロナ感染症による経済的影響
も懸念されたが、地価上昇率は再び回復傾向
が見られる。

生活利便性の良好な住宅地域であるため、住
宅地の需要は依然として底堅く、上昇率は再
び回復傾向に転じており、地価も上昇基調を
継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡南 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡南４Ｋ -901	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,184)
b	福岡南４Ｋ -907	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m県道、南西2m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡南４Ｋ -1015	福岡市南区		建付地	（　）	袋地等	東4.4m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,176)
d	福岡南４Ｋ -911	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
e	福岡南３Ｃ -416	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5.5m市道、北東2.5m、二方路		１住居高度地区2種20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,113	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	177,058	100 [ 114.2]	155,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 157,420	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	160,171	100 [ 107.1]	149,553		150,000
c	(　 ) 136,571	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	170,312	100 [ 110.2]	154,548		155,000
d	(　 ) 170,000	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,540	100 [ 118.2]	152,741		153,000
e	(　 ) 105,759	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	113,717	100 [ 76.2]	149,235		149,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

福岡南 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であることから、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,610,785	891,769	3,719,016	2,443,380	1,275,636	（　0.9760） 1,245,021	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	31,923,615 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡南 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	152.87	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	266 ㎡	14.6 m x 18.2 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

片廊下式，１ＬＤＫ（賃貸面積約４３㎡）６戸を想定

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

開放廊下・屋外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.00	98.8	128.50	1,433	184,141	1.0	184,141
							1.0	184,141
2～ 2	住宅	130.00	98.8	128.50	1,433	184,141	1.0	184,141
							1.0	184,141
～

～

～

計		260.00	98.8	257.00		368,282		368,282
								368,282

⑨年額支払賃料	368,282 円　×　12ヶ月　＝　 4,419,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 257.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,419,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 237,769 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,517,615 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	368,282 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,499 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 368,282 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 89,671 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,610,785 円　　　　（　 17,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-303	1,189 ( 1,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,465 円/㎡　月額支払賃料（　 1,433 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡南（賃）４Ｋ　　　　-1102	1,371 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,443
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡南 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,400 円	38,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	237,769 円	4,755,384　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,100 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 891,769 円　（　　　　　　 3,353 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,443,380 円（　　　　　 9,186 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,610,785 円
②総費用	891,769 円
③純収益　①－②	3,719,016 円
④建物等に帰属する純収益	2,443,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,275,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,245,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,923,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）