別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -8 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区三宅１丁目１０１９番６ ｢三宅１－２４－７｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 大橋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 大橋駅　南方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後もミニ開発等により住宅地域として現状のまま推移していくものと予 測する。周辺地域も含めて不動産取引は活発で、地価水準は上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区のうち最寄駅からは徒歩圏外の住宅地域である。需要者の中心は、福岡都市部へ通勤する一 次取得者等である。交通接近条件等が劣る既存の住宅地域においてもハウスメーカー等による活発な分譲住宅地供給も あり、住宅市況は好調である。取引価格は、２３０㎡程度の住宅地であれば３，０００万円前後、土地建物一体の新築 物件では４，５００万円前後が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では、戸建住宅等の自己利用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益 還元法は適用できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例より適切に補修正を行い試算 されており、実証的で説得力は高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [100.0] 100 [ 78.3] [100.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で一時的に減少した取引件数は回復 している。低金利な住宅ローンの継続もあり 、住宅需要は安定的である。 南区の中心部に比較的近く、生活利便性も良 好であることから不動産取引は堅調であり、 地価水準は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％