別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -3 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　綾部　圭太   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区鶴田２丁目３００番１０９ ｢鶴田２－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 大橋 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 大橋駅　南西方 5.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性の劣る郊外の古い住宅団地で、今後も現状を維持するものと予測する。相続等を契機とした建替え等 が進み、南区ほぼ全域の旺盛な住宅需要に割安感も相まって地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区及び隣接市の住宅地域の範囲で、需要者の中心は、福岡市中心部等へ通勤するエンドユーザーであ る給与所得者が主である。住宅取得需要は、依然堅調であり、ミニ開発等の分譲住宅供給もあり、地価は上昇傾向とな っている。市場の中心価格帯は、土地は１８百万円前後、新築戸建分譲で４０百万円以内程度であるが、ミニ開発分譲 等もみられ、ミニ開発分譲等は区画割りを小さくして総額を抑えて販売されるケースが多くみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域である。比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存 する住宅地の取引事例を収集・選択し、適切な補修正により求めた。一方、近隣地域は第１種低層住居専用地域に属し ており、自己所有の戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。 従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,100 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [100.0] 100 68,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市南区の人口は増加傾向で推移している 。不動産取引件数はコロナ禍以前との比較に おいても増加しており不動産市況は堅調であ る。 価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない 。交通利便性に劣る、開発時期の古い住宅団 地であるが、割安感から地価は上昇傾向とな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％