鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -8	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南西30m県道、北西7.2m、角地		商業 (90,400)
b	福岡中央３Ｃ -410	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.5m市道、南東7m、角地		２住居 (80,300)
c	福岡中央４Ｋ -1104	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北11m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央４Ｋ -301	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東36m市道、南西4.3m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,079,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,090,109	100 [ 119.9]	909,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	909,000
b	(　 ) 748,448	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	808,760	100 [ 91.8]	881,002		881,000
c	(　 ) 703,659	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	918,896	100 [ 102.8]	893,868		894,000
d	(　 ) 1,177,801	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,202,479	100 [ 134.8]	892,047		892,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 894,000 円／㎡]

福岡中央 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,944,773	10,322,521	27,622,252	16,983,200	10,639,052	（　0.9556） 10,166,678	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	254,166,950 円　　　　（　 652,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	215.00	ＲＣ7	1,505.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	390 ㎡	14.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅１ＬＤＫ、ピット式駐車場を想定。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	60.0	129.00	3,200	412,800	10.0	4,128,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	215.00	90.0	193.50	2,250	435,375	2.0	870,750
							0.0	0
5～ 7	住宅	215.00	90.0	193.50	2,300	445,050	2.0	890,100
							0.0	0
～

～

計		1,505.00	85.7	1,290.00		3,054,075		9,410,550
								0

⑨年額支払賃料	3,054,075 円　×　12ヶ月　＝　 36,648,900 円
⑩a共益費（管理費）	110 円／㎡　×　 1,290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,702,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,351,700 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,577,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,854,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,410,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,341 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,944,773 円　　　　（　 97,294 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央３Ｃ（賃）　　　　-1102	2,207 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,207	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,254 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-103	2,536 ( 2,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,370
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,420,000 円	284,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,126,121 円	39,431,700　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 794,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,414,000 円	284,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,322,521 円　（　　　　　　 26,468 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	284,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,505.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,983,200 円（　　　　　 43,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,944,773 円
②総費用	10,322,521 円
③純収益　①－②	27,622,252 円
④建物等に帰属する純収益	16,983,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,639,052 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,166,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,166,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 652,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡中央 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-25

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　井上　慶一

TEL.

鑑定評価額

340,000,000 円

１㎡当たりの価格

871,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区平尾３丁目１０９番｢平尾３－６－８｣				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	診療所兼共同住宅ＲＣ6	店舗、事務所、マンションが建ち並ぶ商業地域	北東20m県道	水道、ガス、下水	西鉄平尾 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

西鉄平尾駅　北西方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

県道福岡筑紫野沿線に店舗、事業所、共同住宅等が建ち並ぶ都市型商業地域として熟成している。背後人口の集
積率も高く、地価は上昇傾向を示すものと判断される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 934,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 798,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、中央区の天神地区の外縁部に位置する商業地域。需要者の中心は、建設会社、不動産会社、事業
法人等が主な市場参入者である。金融緩和政策により、都心に近く、高額な賃料が取れる平尾・薬院地区では、賃貸マ
ンションの建設・売買が活発化している。土地の価格水準は、敷地規模や基準容積率にもよるが、近隣地域であれば概
ね８００，０００～９００，０００円／㎡程度が中心になるものと判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 774,000 円／㎡

[111.1]
100

100
[100.0]

100
[ 99.5]

[100.0]
100

864,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    778,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ対策による世界同時金融緩和を背
景に、資金は株式や不動産市場に流れ込み、
引き続き地価は上昇傾向で推移している。

成熟した商業地である高宮通りでは、各種店
舗が集積し、生活利便性は高い。開発素地の
需要は強く、地価は引き続き上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -606	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央４Ｋ -201	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	福岡中央３Ｃ -304	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	南22m国道、南東4.8m、北西4.6m、三方路		近商 (100,300)
d	福岡中央４Ｋ -602	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北25m市道、東5.7m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 743,444	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	805,893	100 [ 90.5]	890,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	890,000
b	(　 ) 872,304	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	942,961	100 [ 103.3]	912,837		913,000
c	(　 ) 636,943	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	796,179	100 [ 81.7]	974,515		975,000
d	(　 ) 898,479	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	933,371	100 [ 97.4]	958,286		958,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 934,000 円／㎡]

福岡中央 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,862,943	9,853,613	30,009,330	16,983,200	13,026,130	（　0.9556） 12,447,770	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	311,194,250 円　　　　（　 798,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	215.00	ＲＣ7	1,505.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	390 ㎡	14.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅１ＬＤＫ、機械式駐車場を想定。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	60.0	129.00	4,000	516,000	10.0	5,160,000
							0.0	0
2～ 6	住宅	215.00	90.0	193.50	2,250	435,375	0.0	0
							2.0	870,750
7～ 7	住宅	215.00	90.0	193.50	2,300	445,050	0.0	0
							2.0	890,100
～

～

計		1,505.00	85.7	1,290.00		3,137,925		5,160,000
								5,243,850

⑨年額支払賃料	3,137,925 円　×　12ヶ月　＝　 37,655,100 円
⑩a共益費（管理費）	90 円／㎡　×　 1,290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,393,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,048,300 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,605,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,523,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,160,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,536 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,243,850 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,290,239 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,862,943 円　　　　（　 102,213 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-206	2,320 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,346 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-901	1,961 ( 1,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,064
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,420,000 円	284,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,414,113 円	40,128,300　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,037,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,414,000 円	284,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,853,613 円　（　　　　　　 25,266 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	284,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,505.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,983,200 円（　　　　　 43,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,862,943 円
②総費用	9,853,613 円
③純収益　①－②	30,009,330 円
④建物等に帰属する純収益	16,983,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,026,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,447,770 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,917 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,194,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 798,000 円／㎡）