鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -8	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南西30m県道、北西7.2m、角地		商業 (90,400)
b	福岡中央４Ｋ -309	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南27m市道、北6m、二方路		商業 (100,460)
c	福岡博多４Ｋ -306	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、南西5m、北西4m、三方路		商業 (100,500)
d	福岡博多３Ｃ -1012	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西7.1m市道、中間画地		商業 (90,426)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,079,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,090,109	100 [ 96.0]	1,135,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,190,000
b	(　 ) 2,097,809	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,061,847	100 [ 177.3]	1,162,914		1,220,000
c	(　 ) 1,750,288	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,667,547	100 [ 141.5]	1,178,478		1,240,000
d	(　 ) 578,013	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	691,689	100 [ 65.0]	1,064,137		1,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,200,000 円／㎡]

福岡中央 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	159,670,622	48,586,571	111,084,051	74,256,000	36,828,051	（　0.9354） 34,448,959	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	883,306,641 円　　　　（　 1,010,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	645.04	Ｓ7F1B	4,742.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	493 ％	871 ㎡	27.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所、地下１階機械式駐車場１３台。下記延床面積は法定床面積。

⑦有効率　 71.7 ％
の理由

店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	645.04	56.1	361.66	4,000	1,446,640	10.0	14,466,400
							0.0	0
2～ 7	事務所	645.04	78.6	506.74	3,300	1,672,242	8.0	13,377,936
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	226.80

～

～

計		4,742.08	71.7	3,402.10		11,480,092		94,734,016
								0

⑨年額支払賃料	11,480,092 円　×　12ヶ月　＝　 137,761,104 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 3,402.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,495,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費の水準に基づき計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	162,256,224 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 6,615,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	158,761,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	94,734,016 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 909,447 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	159,670,622 円　　　　（　 183,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-503	3,072 ( 3,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,331 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-1105	3,343 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,258
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,950,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	23,152,671 円	165,376,224　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,988,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,115,000 円	1,190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 48,586,571 円　（　　　　　　 55,783 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 4,742.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,256,000 円（　　　　　 85,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	159,670,622 円
②総費用	48,586,571 円
③純収益　①－②	111,084,051 円
④建物等に帰属する純収益	74,256,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,828,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,448,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,551 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 883,306,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,010,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡中央 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-22

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　石田　美紀子

TEL.

鑑定評価額

1,030,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区長浜１丁目３６番｢長浜１－４－１３｣				②地積　(㎡)	871 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,493)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ8	中高層事務所ビル、営業所等が多い商業地域	南東25m市道、北東側道	水道、ガス、下水	天神 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 860 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称「那の津通り」沿いの商
業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

天神駅　北西方

750m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

天神中心部に近く店舗・事務所ビルが多い地域で、今後も現状を維持するものと予測する。昨年新型コロナの打
撃を多少受けたものの立地的に需要は根強く、地価はしばらく上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね中央区及び博多区の都心部に近い商業地域である。主な需要者は、Ｊリート等の不動産投資ファン
ド、機関投資家、一般企業ほか、マンション等の開発業者も考えられる。特に、天神駅から徒歩圏内で多様な用途が見
込まれることから需要は高く、不動産取引も活発化している。需要の中心となる土地の総額は、用途や規模等により開
差があることから把握が困難であるが、坪単価で４００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は同一需給圏内で価格牽連性が高く実勢を反映しており、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格
は費用項目及び利回り等各種想定要素が含まれるが、賃貸市場を反映した価格で一定の指標を示している。また、近隣
地域は収益性を基礎に取引決定される地域であるため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収
益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 774,000 円／㎡

[111.1]
100

100
[100.0]

100
[ 77.0]

[105.0]
100

1,170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産活動は一部持ち直しがみられるものの、
個人消費は前年を下回り、新型コロナの影響
で足踏み状態にある。

天神中心部から徒歩圏内で用途の多様性が極
めて高く、リートやファンド等投資意欲も根
強いことから、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -201	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	福岡中央４Ｋ -203	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡中央４Ｋ -1302	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北35.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央４Ｋ -602	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北25m市道、東5.7m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 872,304	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	942,961	100 [ 87.6]	1,076,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 897,073	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	958,074	100 [ 80.1]	1,196,097		1,260,000
c	(　 ) 1,032,588	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,182,585	100 [ 96.4]	1,226,748		1,290,000
d	(　 ) 898,479	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	933,371	100 [ 78.8]	1,184,481		1,240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,230,000 円／㎡]

福岡中央 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	141,008,826	42,960,118	98,048,708	62,400,000	35,648,708	（　0.9564） 34,094,424	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	874,216,000 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	645.04	Ｓ7	4,742.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	493 ％	871 ㎡	27.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：事務所、地下１階：機械式駐車場。下記延床面積は法定延べ床面積で、容積率算定延床面積は４，３２０㎡

⑦有効率　 71.7 ％
の理由

中層店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	645.04	56.1	361.66	3,780	1,367,075	8.0	10,936,600
							0.0	0
2～ 7	事務所	645.04	78.6	506.74	3,025	1,532,889	6.0	9,197,334
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	226.80

～

～

計		4,742.08	71.7	3,402.10		10,564,409		66,120,604
								0

⑨年額支払賃料	10,564,409 円　×　12ヶ月　＝　 126,772,908 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 3,402.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,330,080 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	143,102,988 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 5,848,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	140,374,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	66,120,604 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 634,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	141,008,826 円　　　　（　 161,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-1105	3,343 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,184	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,040 円/㎡　月額支払賃料（　 3,025 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-405	2,889 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,889
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	20,471,218 円	146,222,988　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,988,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,500,000 円	1,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 42,960,118 円　（　　　　　　 49,323 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,000,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 4,742.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,400,000 円（　　　　　 71,642 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	141,008,826 円
②総費用	42,960,118 円
③純収益　①－②	98,048,708 円
④建物等に帰属する純収益	62,400,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,648,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,094,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 874,216,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）