鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４ＫＤＨ -101	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	北西9m市道、北東6m、角地		商業 (100,400)
b	福岡中央４ＫＤＨ -102	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	南西14.9m市道、南東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	福岡中央４ＫＤＨ -103	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南7.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	福岡中央４Ｋ -206	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	福岡中央４Ｋ -1108	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北36m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,802,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 99.8]	1,941,841	100 [ 79.5]	2,442,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,440,000
b	(　 ) 2,262,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	2,518,390	100 [ 101.7]	2,476,293		2,480,000
c	(　 ) 2,490,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,494,990	100 [ 96.2]	2,593,545		2,590,000
d	(　 ) 1,909,299	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,909,299	100 [ 75.5]	2,528,873		2,530,000
e	(　 ) 1,596,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,645,647	100 [ 65.1]	2,527,876		2,530,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,530,000 円／㎡]

福岡中央 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,307,574	27,320,489	65,987,085	32,950,000	33,037,085	（　0.9301） 30,727,793	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	787,892,128 円　　　　（　 2,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	298.72	Ｓ7	2,021.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	342 ㎡	13.5 m x 27.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所を想定

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	288.82	72.1	208.29	4,840	1,008,124	10.0	10,081,240
							0.0	0
2～ 7	事務所	288.82	93.0	268.72	3,480	935,146	10.0	9,351,460
							0.0	0
～

～

～

計		2,021.74	90.1	1,820.61		6,619,000		66,190,000
								0

⑨年額支払賃料	6,619,000 円　×　12ヶ月　＝　 79,428,000 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,820.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,385,490 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	95,813,490 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,861,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,672,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	66,190,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 635,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,307,574 円　　　　（　 272,829 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-405	2,889 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,481	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,509 円/㎡　月額支払賃料（　 3,480 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-205	3,031 ( 3,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	3,512
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,514,689 円	96,533,490　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,055,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,250,000 円	500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,320,489 円　（　　　　　　 79,884 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9301

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	500,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,021.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,950,000 円（　　　　　 96,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,307,574 円
②総費用	27,320,489 円
③純収益　①－②	65,987,085 円
④建物等に帰属する純収益	32,950,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,037,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,727,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,847 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 787,892,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡中央 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-10

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高木　俊二

TEL.

鑑定評価額

831,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,830,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区舞鶴１丁目１１番外｢舞鶴１－１－１０｣				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	事務所ＳＲＣ9	高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南36m市道	水道、ガス、下水	天神 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 35 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称昭和通り

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

天神駅　北西方

340m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

昭和通り沿いにオフィスビルが建ち並ぶ準高度商業地域。新型コロナウイルス感染症の影響下でも賃貸オフィス
ビルへの投資需要は強いが、売り物件は少なく、高値取引になりやすい。地価は上昇傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,330,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や私募ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。天神エリ
アのオフィス空室率は４％で、前年同月比で１ポイント上昇した。なお、オフィス縮小や撤退の動きがある一方で、ク
リエイティブ関連企業の進出も見られる。投資需要は強いが、売り物件が無いため、高値取引になり易い市況である。
取引価格帯は数億～数十億円。近隣のＪ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４％前半。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は資料信頼性の高い取引事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築
費や利回りにより価格が流動的であるが、投資採算性が重視されるエリアでは価格の指標となりうる。オフィスの賃貸
市況は曲がり角にあるが、オフィスへの投資需要は未だ強いことを踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて、さらに
代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,740,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[105.0]

100
[155.2]

[100.0]
100

2,410,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる経済的マイナス影響はある
が、高価格エリアの地価は依然上昇している
。リモートワークによるオフィス需要減も限
定的な状況。

舞鶴１～３丁目における令和３年の建築着工
は１棟のみ（共同住宅）。天神ビッグバンの
第一号案件「天神ビジネスセンター」が９月
に竣工。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -206	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央４Ｋ -309	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南27m市道、北6m、二方路		商業 (100,460)
c	福岡中央４Ｋ -1108	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北36m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央４ＫＤＨ -102	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	南西14.9m市道、南東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,909,299	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,909,299	100 [ 75.8]	2,518,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,520,000
b	(　 ) 2,097,809	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,061,847	100 [ 83.7]	2,463,378		2,460,000
c	(　 ) 1,596,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,645,647	100 [ 68.8]	2,391,929		2,390,000
d	(　 ) 2,262,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	2,518,390	100 [ 84.8]	2,969,800		2,970,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,500,000 円／㎡]

福岡中央 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,050,350	26,129,974	66,920,376	33,477,200	33,443,176	（　0.9301） 31,105,498	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	797,576,872 円　　　　（　 2,330,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	298.72	Ｓ7	2,021.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	342 ㎡	13.5 m x 27.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	288.82	72.1	208.29	4,695	977,922	10.0	9,779,220
							0.0	0
2～ 7	事務所	288.82	93.0	268.72	3,485	936,489	10.0	9,364,890
							0.0	0
～

～

～

計		2,021.74	90.1	1,820.61		6,596,856		65,968,560
								0

⑨年額支払賃料	6,596,856 円　×　12ヶ月　＝　 79,162,272 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,820.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,385,490 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	95,547,762 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,850,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,417,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	65,968,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 633,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,050,350 円　　　　（　 272,077 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-201	3,653 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	3,866	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,514 円/㎡　月額支払賃料（　 3,485 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-202	3,038 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,376
c	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-204	3,818 ( 3,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,230

福岡中央 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,540,000 円	508,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,322,274 円	96,267,762　×　　　　 12.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,933,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,318,000 円	508,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	508,000 円	508,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	508,000 円	508,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,129,974 円　（　　　　　　 76,403 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9301

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	508,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 2,021.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,477,200 円（　　　　　 97,887 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,050,350 円
②総費用	26,129,974 円
③純収益　①－②	66,920,376 円
④建物等に帰属する純収益	33,477,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,443,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,105,498 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 797,576,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,330,000 円／㎡）