鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４ＫＤＨ -206	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南東5.2m市道、中間画地		商業 (90,312)
b	福岡中央４Ｋ -1106	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
c	福岡中央３Ｃ -410	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.5m市道、南東7m、角地		２住居 (80,300)
d	福岡中央４Ｋ -601	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	福岡中央４Ｋ -8	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南西30m県道、北西7.2m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 565,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	565,217	100 [ 108.6]	520,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	546,000
b	(　 ) 310,752	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	357,365	100 [ 74.3]	480,976		505,000
c	(　 ) 748,448	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	808,760	100 [ 106.9]	756,558		794,000
d	(　 ) 1,008,012	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,128,973	100 [ 137.7]	819,879		861,000
e	(　 ) 1,079,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,090,109	100 [ 132.4]	823,345		865,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 546,000 円／㎡]

福岡中央 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,196,600	12,581,143	32,615,457	23,142,600	9,472,857	（　0.9343） 8,850,490	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	221,262,250 円　　　　（　 447,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ11	1,955.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	17.6 m x 28.2 m	前面道路：市道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を単身向け共同住宅（１Ｒ：平均専有面積約２８㎡）と想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	70.0	122.50	2,500	306,250	8.0	2,450,000
							0.0	0
2～11	居宅	175.00	95.0	166.25	1,950	324,188	2.0	648,376
							1.0	324,188
塔屋～	機械室	30.00

～

～

計		1,955.00	91.3	1,785.00		3,548,130		8,933,760
								3,241,880

⑨年額支払賃料	3,548,130 円　×　12ヶ月　＝　 42,577,560 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,785.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,142,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,719,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,846,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,313,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,933,760 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,241,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 797,658 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,196,600 円　　　　（　 91,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-1403	2,063 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央３Ｃ（賃）　　　　-302	2,229 ( 2,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,930
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,935,000 円	387,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,000,743 円	46,159,560　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 581,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,289,500 円	387,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,581,143 円　（　　　　　　 25,416 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	387,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 1,955.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,142,600 円（　　　　　 46,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,196,600 円
②総費用	12,581,143 円
③純収益　①－②	32,615,457 円
④建物等に帰属する純収益	23,142,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,472,857 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,850,490 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,880 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,262,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 447,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡中央 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-7

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　久保田　茂

TEL.

鑑定評価額

262,000,000 円

１㎡当たりの価格

530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区清川２丁目４号１３番１｢清川２－４－１９｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.6	店舗兼共同住宅ＲＣ12	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	南西11.6m市道、南東側道	水道、ガス、下水	薬院 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 140 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

清川地区は賃貸マンションの
建築が盛んである。

街

路

１１．６ｍ市道

交通

施設

薬院駅　南東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所のほか、共同住宅も存する商業地域である。都心への接近性を活かした賃貸マンションのニーズが
高まってきており、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 553,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 409,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天神・博多地区への接近性が良好で共同住宅の建築が可能な地域である。主たる需要者は、賃貸マンショ
ンの開発を企図する不動産業者や個人を含む投資家等である。従前は、都心への接近性が優れているものの、地域性等
により、相対的に割安な価格での取引が多かった。近年では域外からの市場参加者が増えたため、土地の取得需要は大
きくなっている。需要の中心となる価格帯は規模によって大きく異なるため、見出すことが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する取引事例から求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格と
して規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したものであり、投資用不動産の取引において重視
すべき価格であるが、想定要素が多いため規範性はやや劣る。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格
を参考にして、さらには代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 900,000 円／㎡

[110.0]
100

100
[103.0]

100
[190.8]

[105.0]
100

529,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の人口・世帯数は共に増加傾向である
。経済は新型コロナウイルス感染症の影響に
より一進一退であるが、土地取得需要は依然
堅調である。

都心への接近性に優れており、賃貸マンショ
ンを中心とした土地の取得需要は強く、相対
的な割安感等も相俟って、地価は強く上昇し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４ＫＤＨ -206	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南東5.2m市道、中間画地		商業 (90,312)
b	福岡中央４Ｋ -405	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	北東3.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
c	福岡博多４Ｋ -804	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南東1.8m、角地		商業 (100,400)
d	福岡博多４Ｋ -704	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 565,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	565,217	100 [ 98.4]	574,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	603,000
b	(　 ) 406,557	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	452,776	100 [ 90.7]	499,202		524,000
c	(　 ) 501,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	511,749	100 [ 107.0]	478,270		502,000
d	(　 ) 431,053	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	465,537	100 [ 96.2]	483,926		508,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 553,000 円／㎡]

福岡中央 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,392,133	11,215,930	32,176,203	23,501,400	8,674,803	（　0.9343） 8,104,868	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	202,621,700 円　　　　（　 409,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	175.00	ＲＣ11	1,955.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	17.6 m x 28.2 m	前面道路：市道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１１階：２７～２８㎡程度の１ＬＤＫを想定

⑦有効率　 90.4 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～	店舗	175.00	70.0	122.50	2,200	269,500	0.0	0
							10.0	2,695,000
2～ 5	居宅	175.00	94.0	164.50	1,770	291,165	1.0	291,165
							2.0	582,330
6～	居宅	175.00	94.0	164.50	1,820	299,390	1.0	299,390
							2.0	598,780
7～11	居宅	175.00	94.0	164.50	1,870	307,615	1.0	307,615
							2.0	615,230
塔屋～		30.00

計		1,955.00	90.4	1,767.50		3,271,625		3,002,125
								8,699,250

⑨年額支払賃料	3,271,625 円　×　12ヶ月　＝　 39,259,500 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,767.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,121,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,380,500 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,560,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,717,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,222,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,002,125 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,820 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,699,250 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,140,433 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,392,133 円　　　　（　 87,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-4	1,890 ( 1,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 6 F B
b	福岡博多３Ｃ（賃）　　　　-801	1,961 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,857
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,930,000 円	393,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	2,576,430 円	42,940,500　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 583,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,340,500 円	393,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	393,000 円	393,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,215,930 円　（　　　　　　 22,658 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	393,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,955.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,501,400 円（　　　　　 47,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,392,133 円
②総費用	11,215,930 円
③純収益　①－②	32,176,203 円
④建物等に帰属する純収益	23,501,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,674,803 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,104,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,621,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 409,000 円／㎡）