鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -606	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央４Ｋ -1104	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北11m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡中央４Ｋ -206	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央４Ｋ -8	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南西30m県道、北西7.2m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 743,444	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	805,893	100 [ 79.2]	1,017,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 703,659	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	918,896	100 [ 89.0]	1,032,467		1,030,000
c	(　 ) 1,909,299	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,909,299	100 [ 155.2]	1,230,218		1,230,000
d	(　 ) 1,079,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,090,109	100 [ 92.3]	1,181,050		1,180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

福岡中央 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,960,157	12,992,384	37,967,773	24,177,600	13,790,173	（　0.9163） 12,635,936	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	332,524,632 円　　　　（　 924,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	201.64	ＲＣ11	2,094.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	12.7 m x 28.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階は店舗、３階以上は住宅（１戸２８㎡程度）、機械式駐車場８台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和あり。

⑦有効率　 67.2 ％
の理由

共同住宅等廊下、駐車場等を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場等	310.68

2～ 2	店舗	178.40	86.3	154.00	3,630	559,020	6.0	3,354,120
							0.0	0
3～10	住宅	178.40	78.0	139.24	2,710	377,340	1.0	377,340
							1.0	377,340
11～11	住宅	178.40	78.0	139.24	2,840	395,442	1.0	395,442
							1.0	395,442
～

計		2,094.68	67.2	1,407.16		3,973,182		6,768,282
								3,414,162

⑨年額支払賃料	3,973,182 円　×　12ヶ月　＝　 47,678,184 円
⑩a共益費（管理費）	179 円／㎡　×　 1,407.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,022,580 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,700,764 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,085,631 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,055,133 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,768,282 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,414,162 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 840,048 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,960,157 円　　　　（　 141,556 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-206	2,320 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,935	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,770 円/㎡　月額支払賃料（　 2,710 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-103	2,536 ( 2,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,810
c	福岡中央３Ｃ（賃）　　　　-304	2,889 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	2,653

福岡中央 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,070,000 円	414,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,735,484 円	52,140,764　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 839,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,519,000 円	414,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	414,000 円	414,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	414,000 円	414,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,992,384 円　（　　　　　　 36,090 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9163

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	414,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 2,094.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,177,600 円（　　　　　 67,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,960,157 円
②総費用	12,992,384 円
③純収益　①－②	37,967,773 円
④建物等に帰属する純収益	24,177,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,790,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,635,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 332,524,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 924,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡中央 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 5-6

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　友野　和憲

TEL.

鑑定評価額

371,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区薬院３丁目４０番外｢薬院３－３－８｣				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ6	中層事務所ビル、マンションが建ち並ぶ商業地域	南東7.5m市道	水道、ガス、下水	薬院 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

事務所ビル・マンション等が
混在する駅に近い商業地域

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

薬院駅　南西方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビルやマンションが混在する地域である。都心部に近接し、薬院駅に近く利便性も良好である。マンショ
ン用地等の需要も堅調で、景気の先行きの不透明感は強いが、今後も上昇傾向で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,070,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 857,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、薬院駅・西鉄平尾駅・渡辺通駅・薬院大通駅等に近接する事務所ビルやマンション等が混在する商業地
域である。需要者の中心は、投資目的の不動産業者・個人投資家が主体となっている。薬院駅に近く、又都心への接近
性に優れることから、事務所ビル及びマンション用地等の需要は増加している。市場の中心となる価格は、画地の規模
等により異なるが、マンション用地で２～４億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事務所用地の事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。一方
収益価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 774,000 円／㎡

[111.1]
100

100
[100.0]

100
[ 84.1]

[100.0]
100

1,020,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    889,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の先行きの不透明感は強いが、福岡市の
発展への期待性等により、都心部での不動産
取得需要は依然として堅調に推移している。

事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ商業地
域である。駅や都心部への接近性にも優れて
おり、不動産需要は堅調で、地価も上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -607	福岡市中央区		底地	（　）	ほぼ整形	南西5.3m市道、中間画地		商業 (90,318)
b	福岡中央４Ｋ -606	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡中央３Ｃ -410	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.5m市道、南東7m、角地		２住居 (80,300)
d	福岡中央３Ｃ -1304	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、北東1.4m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 563,971) 1,127,942	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,209,154	100 [ 92.1]	1,312,871	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,310,000
b	(　 ) 743,444	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	805,893	100 [ 75.0]	1,074,524		1,070,000
c	(　 ) 748,448	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	808,760	100 [ 74.2]	1,089,973		1,090,000
d	(　 ) 756,315	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	816,970	100 [ 83.2]	981,935		982,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

福岡中央 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,252,336	13,049,041	36,203,295	23,344,500	12,858,795	（　0.9354） 12,028,117	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	308,413,256 円　　　　（　 857,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	310.68	ＲＣ11	2,094.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	360 ㎡	12.7 m x 28.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階は事務所、３階以上は住宅一戸（２８㎡程度）、機械式駐車場８台を想定。内廊下等を含むため容積緩和あり。

⑦有効率　 67.2 ％
の理由

高層事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場等	310.68

2～ 2	事務所	178.40	86.3	154.00	3,600	554,400	6.0	3,326,400
							0.0	0
3～ 9	住宅	178.40	78.0	139.24	2,600	362,024	1.0	362,024
							1.0	362,024
10～11	住宅	178.40	78.0	139.24	2,700	375,948	1.0	375,948
							1.0	375,948
～

計		2,094.68	67.2	1,407.16		3,840,464		6,612,464
								3,286,064

⑨年額支払賃料	3,840,464 円　×　12ヶ月　＝　 46,085,568 円
⑩a共益費（管理費）	170 円／㎡　×　 1,407.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,870,606 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で充当可能なため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,956,174 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,015,847 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,380,327 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,612,464 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,286,064 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 808,529 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,252,336 円　　　　（　 136,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-206	2,320 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,658 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-207	2,287 ( 2,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,650
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,975,000 円	395,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,047,541 円	50,396,174　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 879,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,357,500 円	395,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	395,000 円	395,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	395,000 円	395,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,049,041 円　（　　　　　　 36,247 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	395,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 2,094.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,344,500 円（　　　　　 64,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,252,336 円
②総費用	13,049,041 円
③純収益　①－②	36,203,295 円
④建物等に帰属する純収益	23,344,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,858,795 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,028,117 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308,413,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 857,000 円／㎡）