鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -101	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
b	福岡中央４ＫＤＨ -206	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南東5.2m市道、中間画地		商業 (90,312)
c	福岡中央３Ｃ -304	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	南22m国道、南東4.8m、北西4.6m、三方路		近商 (100,300)
d	福岡中央４Ｋ -1104	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北11m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 812,459	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	947,584	100 [ 142.0]	667,313	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	667,000
b	(　 ) 565,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	565,217	100 [ 84.0]	672,877		673,000
c	(　 ) 636,943	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	796,179	100 [ 124.5]	639,501		640,000
d	(　 ) 703,659	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	918,896	100 [ 141.7]	648,480		648,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 647,000 円／㎡]

福岡中央 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	77,802,993	19,483,291	58,319,702	34,750,800	23,568,902	（　0.9354） 22,046,351	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	565,291,051 円　　　　（　 553,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	316.00	ＲＣ11	2,783.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	258 ％	1,023 ㎡	20.8 m x 45.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（平均専用面積約４１㎡）の共同住宅、容積対象床面積：２，６３８．７０㎡

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	253.00	64.0	162.00	2,200	356,400	1.0	356,400
							1.0	356,400
2～ 3	住宅	253.00	96.0	243.00	2,250	546,750	1.0	546,750
							1.0	546,750
4～ 9	住宅	253.00	96.0	243.00	2,280	554,040	1.0	554,040
							1.0	554,040
10～11	住宅	253.00	96.0	243.00	2,300	558,900	1.0	558,900
							1.0	558,900
～

計		2,783.00	93.1	2,592.00		5,891,940		5,891,940
								5,891,940

⑨年額支払賃料	5,891,940 円　×　12ヶ月　＝　 70,703,280 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 2,592.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,732,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,435,760 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 5,040,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,179,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,296,730 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,891,940 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,891,940 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,449,700 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	77,802,993 円　　　　（　 76,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-3	2,246 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-701	2,244 ( 2,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,352,000 円	588,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	9,537,091 円	79,475,760　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,420,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,998,000 円	588,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	588,000 円	588,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	588,000 円	588,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,483,291 円　（　　　　　　 19,045 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	588,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,783.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,750,800 円（　　　　　 33,970 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	77,802,993 円
②総費用	19,483,291 円
③純収益　①－②	58,319,702 円
④建物等に帰属する純収益	34,750,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,568,902 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,046,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,551 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 565,291,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 553,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡中央 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -20

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　空井　良元

TEL.

鑑定評価額

661,000,000 円

１㎡当たりの価格

646,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区今泉２丁目２４番２｢今泉２－１－４０｣				②地積　(㎡)	1,023 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,258)
	1:2	共同住宅ＲＣ11	マンションを中心に店舗等も介在する住宅地域	南西4.3m市道	水道、ガス、下水	西鉄福岡（天神） 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．３ｍ市道

交通

施設

西鉄福岡（天神）駅　
南西方
580m

法令

規制

商業
(90,258)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

マンションを中心として店舗等も建ち並ぶ住商混在地域である。福岡市の中心部に位置し、繁華性及び利便性に
優れる立地条件であることから、今後も地価の水準は上昇傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 670,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 523,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、福岡市中央区の地下鉄沿線で共同住宅が主として建ち並ぶ住商混在地域と判断される。需要者の
中心は、マンション用地の開発を目的とする不動産デベロッパー、投資ファンド等である。需給動向としては、当該地
域は福岡の中心部である天神周辺に位置しており、繁華性と利便性に優れることから需要は旺盛である。土地取引の中
心となる価格帯は、画地規模にばらつきが多く、用途も多様であるため、一概に把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅を中心に店舗等も混在する住商混在地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算し
た結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、土地の収益性に着目した理
論的な価格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比
準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 528,000 円／㎡

[108.9]
100

100
[100.0]

100
[ 89.2]

[100.0]
100

645,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    595,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市の不動産市況はコロナ禍においても概
ね堅調に推移している。中央区の人口は増加
傾向にあり、住宅地の実需は根強い。

マンションを主として店舗等も建ち並ぶ住商
混在地域である。福岡市中心部の繁華街周辺
に位置していることから、土地の需要は強い
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -205	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	福岡中央３Ｃ -208	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	福岡中央４Ｋ -204	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	正方形	東8m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	福岡中央４ＫＤＨ -203	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	西6.1m市道、中間画地		商業 (90,366)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 503,346	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	660,642	100 [ 99.0]	667,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	667,000
b	(　 ) 518,769	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	575,834	100 [ 87.0]	661,878		662,000
c	(　 ) 760,071	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	777,781	100 [ 114.6]	678,692		679,000
d	(　 ) 557,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	557,385	100 [ 87.1]	639,937		640,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 670,000 円／㎡]

福岡中央 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	73,319,200	18,508,216	54,810,984	32,505,000	22,305,984	（　0.9354） 20,865,017	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	535,000,436 円　　　　（　 523,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	316.10	ＲＣ11	2,783.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	258 ％	1,023 ㎡	20.5 m x 45.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡の１ＬＤＫ（計６５戸）を想定、容積対象面積は２，６３８．７０㎡にて算定

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	253.00	64.0	162.00	1,900	307,800	1.0	307,800
							1.0	307,800
2～10	住宅	253.00	96.0	243.00	2,100	510,300	1.0	510,300
							1.0	510,300
11～	住宅	253.00	96.0	243.00	2,200	534,600	1.0	534,600
							1.0	534,600
～

～

計		2,783.00	93.1	2,592.00		5,435,100		5,435,100
								5,435,100

⑨年額支払賃料	5,435,100 円　×　12ヶ月　＝　 65,221,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 2,592.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,665,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	69,886,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 5,040,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,997,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,929,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,435,100 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,435,100 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,337,295 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	73,319,200 円　　　　（　 71,671 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-403	2,133 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,147 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-902	2,284 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,175
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,200,000 円	550,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	8,991,216 円	74,926,800　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,542,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,675,000 円	550,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	550,000 円	550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	550,000 円	550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,508,216 円　（　　　　　　 18,092 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	550,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 2,783.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,505,000 円（　　　　　 31,774 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	73,319,200 円
②総費用	18,508,216 円
③純収益　①－②	54,810,984 円
④建物等に帰属する純収益	32,505,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,305,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,865,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,396 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 535,000,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 523,000 円／㎡）