別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡中央 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -18 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.

鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区笹丘３丁目２２６番 ｢笹丘３－１８－２５｣ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 六本松 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 六本松駅南方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、今後も現状の環境を維持するものと予測する。人口増加を 背景に中央区内の住宅需要は高まっており、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中央区南西部の低層住宅を中心とした住宅地域。需要者の中心は、都心部へ通勤する一次取得者である が、転売目的の不動産業者の取得もみられる。高台に位置し、バス停からの距離があるものの、取引価格に割安感があ るため需要は安定的である。油山観光道路沿いには大型スーパー等の商業施設が立地し、最低限の利便性は確保されて いる。市場の中心的な価格は、標準的な土地の規模で３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるため収益還元法を適用したが、アクセスに難がある立地で、新規投資に見合う賃料は期 待できず、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は地域特性が類似する周辺の住宅地域の取引事例に基づき査 定しており、市場の実態を反映し、説得力を有する。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、 前年標準地価格について価格形成要因の変動状況を分析・検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の都心回帰現象や低金利政策等により中 央区内の住宅需要は底堅い。マンション販売 は好調であり、居住人口は増加している。 中央区の高台の低層住宅地域であり、安定し た需要が見込める地域である。ハウスメーカ ーによる転売目的の取得も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％