鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３ＣＤＨ -901	福岡市中央区		更地	（　）	台形	南西5.6m市道、西5.6m、角地		１中専高度地区2種15m (70,150)
b	福岡中央４Ｋ -308	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	北5.8m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
c	福岡中央４Ｋ -1106	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡中央４Ｋ -1002	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16.5m県道、中間画地		２住居高度地区20m (60,200)
e	福岡中央４Ｋ -2	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 496,224	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	505,859	100 [ 100.0]	505,859	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	506,000
b	(　 ) 381,651	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	402,260	100 [ 95.0]	423,432		423,000
c	(　 ) 310,752	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	357,365	100 [ 106.1]	336,819		337,000
d	(　 ) 349,270	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	374,417	100 [ 93.6]	400,018		400,000
e	(　 ) 306,143	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	324,205	100 [ 95.9]	338,066		338,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 385,000 円／㎡]

福岡中央 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		福岡市中央区の分譲マンションの建築動向を勘案し、市場参加者は賃貸事業を営む不動産業者でなく、分譲マンション開発業者と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションのため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
807,511,105	465,077,941	13	670,000	1,419.58	245,000	1,746.83
⑧開発法による価格	342,433,164 円　　　　（　 348,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -16　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
983 ㎡	㎡		㎡		㎡	983.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
454.51 ㎡	1,746.83 ㎡	1,470.68 ㎡	276.15 ㎡	1,419.58 ㎡	ＲＣ・5F ( 17 戸) 84㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.2 ％）	（ 177.7 ％）	（ 149.6 ％）	（ 28.1 ％）	（ 81.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	29.5 ｍ 33.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.9 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

670,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 670,000 円／㎡　　×　　 1,419.58 ㎡　　＝　　　　 951,118,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 951,118,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 245,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 252,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 252,350 円／㎡　　×　　　 1,746.83 ㎡　　＝　　　　 440,812,551 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 951,118,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 95,111,860 円

支出合計　④+⑤+⑥

535,924,411 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	76,089,488 円	( 8 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 67,339,197 円
	販売総額(2期)	684,805,392 円	( 72 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 581,810,661 円
	販売総額(3期)	190,223,720 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 158,361,247 円
収入合計		－	－	－	－	807,511,105 円
支出	建築工事費(1期)	44,081,255 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 41,467,237 円
	建築工事費(2期)	44,081,255 円	( 10 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 39,408,642 円
	建築工事費(3期)	352,650,041 円	( 80 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 299,611,475 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	38,044,744 円	( 40 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 35,427,266 円
	販売管理費(2期)	38,044,744 円	( 40 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 33,327,196 円
	販売管理費(3期)	19,022,372 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 15,836,125 円
支出合計		－	－	－	－	465,077,941 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	807,511,105 円　　－　　　　　　 465,077,941 円　　＝　　　　　 342,433,164 円 348,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡中央 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -16

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　石田　美紀子

TEL.

鑑定評価額

357,000,000 円

１㎡当たりの価格

363,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区平尾３丁目３１７番｢平尾３－２６－４｣				②地積　(㎡)	983 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:1.2	共同住宅ＲＣ4F1B	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	東5.9m市道	水道、ガス、下水	西鉄平尾 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

規模が大きな土地が多い閑静
な優良住宅地域

街

路

５．９ｍ市道

交通

施設

西鉄平尾駅　西方

1.0km

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

優良住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。当地域はマンション用地としての需
要が高いものの概ね高値に達していることから、地価は緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 365,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 343,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね中央区南部及び南区北部の西鉄天神大牟田線沿線の住宅地域である。主な需要者は、共同住宅を管
理・分譲する不動産業者やマンション開発業者を中心に一般企業等もみられる。特に、高級住宅地として人気の高い住
宅地区では、大手ディベロッパーの取得意欲も根強く、不動産取引も活発化している。需要の中心となる価格帯は規模
により開差はあるが、容積率１００％当り坪８０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例はいずれも人気の高い住宅地の事例から試算しており、比準価格の精度は高い。一方、分譲マンショ
ン用地の需要者は、投資採算性より意思決定を行う開発業者や投資法人等で、開発法による価格は、これら需要者の視
点を具現化した価格である。したがって、比準価格を中心に開発法による価格を関連づけ、更に代表標準地から規準し
た価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 428,000 円／㎡

[107.7]
100

100
[100.0]

100
[126.9]

[100.0]
100

363,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    346,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の土地取引件数は前年より若干の増加
となった。また、新設住宅着工戸数も持家・
貸家・分譲いずれも前年を上回っている。

住宅地として人気の高い地域で、マンション
に適した土地が多く需要は根強いが、地価の
割高感が顕在化し、上昇率は弱まりつつある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -1106	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
b	福岡中央４Ｋ -1002	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16.5m県道、中間画地		２住居高度地区20m (60,200)
c	福岡中央４Ｋ -1105	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)
d	福岡中央４Ｋ -1305	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東3.8m市道、北東2.5m、角地		１住居風致地区高度地区 (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 310,752	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	357,365	100 [ 95.5]	374,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	374,000
b	(　 ) 349,270	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	374,417	100 [ 104.7]	357,609		358,000
c	(　 ) 296,681	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	299,849	100 [ 82.4]	363,894		364,000
d	(　 ) 229,180	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	243,460	100 [ 67.1]	362,832		363,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

福岡中央 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションであるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションであるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
891,877,937	554,721,828	13	740,000	1,419.58	285,000	1,746.83
⑧開発法による価格	337,156,109 円　　　　（　 343,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -16　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
983 ㎡	㎡		㎡		㎡	983.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
454.51 ㎡	1,746.83 ㎡	1,470.68 ㎡	276.15 ㎡	1,419.58 ㎡	ＲＣ・5F ( 17 戸) 84㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.2 ％）	（ 177.7 ％）	（ 149.6 ％）	（ 28.1 ％）	（ 81.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	29.5 ｍ 33.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.9 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

740,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 740,000 円／㎡　　×　　 1,419.58 ㎡　　＝　　　　 1,050,489,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,050,489,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 285,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 293,550 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 293,550 円／㎡　　×　　　 1,746.83 ㎡　　＝　　　　 512,781,947 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,050,489,200 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 126,058,704 円

支出合計　④+⑤+⑥

638,840,651 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	84,039,136 円	( 8 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 74,374,635 円
	販売総額(2期)	756,352,224 円	( 72 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 642,596,850 円
	販売総額(3期)	210,097,840 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 174,906,452 円
収入合計		－	－	－	－	891,877,937 円
支出	建築工事費(1期)	51,278,195 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 48,237,398 円
	建築工事費(2期)	51,278,195 円	( 10 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 45,842,706 円
	建築工事費(3期)	410,225,558 円	( 80 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 348,527,634 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	50,423,482 円	( 40 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 46,954,346 円
	販売管理費(2期)	50,423,482 円	( 40 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 44,170,970 円
	販売管理費(3期)	25,211,741 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 20,988,774 円
支出合計		－	－	－	－	554,721,828 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	891,877,937 円　　－　　　　　　 554,721,828 円　　＝　　　　　 337,156,109 円 343,000 円／㎡