別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡中央 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -11 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　空井　良元   TEL.

鑑定評価額 72,900,000 円  １㎡当たりの価格 336,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区地行浜１丁目２９番４５ ｢地行浜１－５－３｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種10m 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 唐人町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　５ ｍ市道 交通 施設 唐人町駅　北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 福岡市中心部に近い、高所得者層向けの優良な住宅地域である。今後も、現状維持程度で推移していくと予測さ れる。利便性に優れた区画整然とした住宅地域であるため、地価の水準は緩やかな上昇傾向が続くと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    336,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市内の中規模一般住宅が建ち並ぶ優良住宅地域と判断される。需要者の中心は、福岡市内の所得が 高い第一次取得者等である。需給動向としては、当該地域は利便性の高い閑静な住宅地域であり、売り物件の供給は極 めて限定的であることから、特定の高所得者層からの需要は根強い。土地取引の中心となる価格帯は、標準的な画地規 模で、概ね７，３００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適 性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から 試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準とし て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    428,000 円／㎡ [107.7] 100 100 [100.0] 100 [139.8] [103.0] 100 340,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    328,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市の不動産市況はコロナ禍においても概 ね堅調に推移している。中央区の人口は増加 傾向にあり、住宅地の実需は根強い。 利便性に優れた閑静な優良住宅地域である。 周辺に大型商業施設も開業しており、地価は 緩やかな上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％