鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -1101	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,150)
b	福岡中央３Ｃ -211	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西10m県道、北東12m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡中央４Ｋ -1107	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東10m市道、南東4m、準角地		２中専高度2種最高15m (70,150)
d	福岡中央４Ｋ -805	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	南3.3m私道、中間画地		１中専高度地区2種15m 建築協定 (60,150)
e	福岡中央４Ｋ -1102	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,349	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,586	100 [ 82.9]	209,392	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 171,020	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	179,486	100 [ 109.9]	163,318		163,000
c	(　 ) 195,166	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	193,444	100 [ 107.0]	180,789		181,000
d	(　 ) 127,055	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,740	100 [ 69.0]	189,478		189,000
e	(　 ) 150,289	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	169,493	100 [ 82.9]	204,455		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

福岡中央 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,724,470	887,000	3,837,470	2,278,400	1,559,070	（　0.9757） 1,521,185	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	38,029,625 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高15m	60 ％	150 ％	150 ％	265 ㎡	12.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ４戸（平均専有面積６０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,500	180,000	2.0	360,000
							1.0	180,000
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,550	186,000	2.0	372,000
							1.0	186,000
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		366,000		732,000
								366,000

⑨年額支払賃料	366,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,392,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,392,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 243,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,628,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	732,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 366,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 89,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,724,470 円　　　　（　 17,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-704	1,617 ( 1,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,621	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,586 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-1106	1,431 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,506
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,400 円	35,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	243,600 円	4,872,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,600 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 887,000 円　（　　　　　　 3,347 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,278,400 円（　　　　　 8,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,724,470 円
②総費用	887,000 円
③純収益　①－②	3,837,470 円
④建物等に帰属する純収益	2,278,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,559,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,521,185 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,029,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡中央 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -9

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　渡辺　悟

TEL.

鑑定評価額

49,600,000 円

１㎡当たりの価格

187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区平和５丁目１０区６６番｢平和５－１０－９｣				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度地区2種15m
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	西鉄平尾 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

西鉄平尾駅　南西方

1.5km

法令

規制

１中専
(60,150)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は低層住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測される。不動産市況
は回復傾向にあり、地価は上昇傾向であると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区の及び周辺区の住宅地域。需要者は、戸建住宅等自己利用目的の個人。当該地域はやや駅距離があ
るものの、落ち着いた住環境で、需要は底堅い。市場の中心価格は、画地の規模等により異なるが、土地は２～３千万
円、新築戸建物件で５０００万円前後である。尚、昨今のコロナ禍が不動産市況に与える影響は限定的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際に成約した取引事例より求めた価格であり、市場性を反映する実証的な価格である。収益価格は、土
地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや想定要素を含む事から、規範性はやや劣る。戸建住宅利用目的の取
引が多い等から、市場性を前提とした価格形成がなされていると判断出来るため、比準価格を標準とし、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 143,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[101.0]

100
[ 80.4]

[100.0]
100

179,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復基調や低金利等を背景に不動産需要
は堅調。地価も上昇傾向で推移している。

最寄駅からやや距離あるものの、閑静で、住
環境は良好。需要は堅調で、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央３Ｃ -211	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西10m県道、北東12m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡中央４Ｋ -707	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,150)
c	福岡南４ＫＤＨ -4	福岡市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.9m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	福岡中央４Ｋ -403	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西6m、角地		１中専高度2種最高15m 建築協定 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,020	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	179,486	100 [ 93.6]	191,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 122,356	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	164,283	100 [ 82.9]	198,170		198,000
c	(　 ) 170,828	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,586	100 [ 94.0]	185,730		186,000
d	(　 ) 153,846	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	142,153	100 [ 72.9]	194,997		195,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

福岡中央 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,752,460	876,840	3,875,620	2,278,400	1,597,220	（　0.9757） 1,558,408	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	38,960,200 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種15m	60 ％	150 ％	150 ％	265 ㎡	12.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,510	181,200	2.0	362,400
							1.0	181,200
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,560	187,200	2.0	374,400
							1.0	187,200
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		368,400		736,800
								368,400

⑨年額支払賃料	368,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,420,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,420,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 245,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,655,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	736,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 368,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 89,700 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,752,460 円　　　　（　 17,934 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-1106	1,431 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	1,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,596 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-704	1,617 ( 1,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	1,686
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,400 円	35,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	245,040 円	4,900,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,600 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 876,840 円　（　　　　　　 3,309 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,278,400 円（　　　　　 8,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,752,460 円
②総費用	876,840 円
③純収益　①－②	3,875,620 円
④建物等に帰属する純収益	2,278,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,597,220 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,558,408 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,881 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,960,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）