鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -807	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡中央４Ｋ -2	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,160)
c	福岡中央４Ｋ -4	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	東6.1m市道、南2.1m、角地		１住居高度地区2種20m (80,200)
d	福岡中央４Ｋ -1403	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	東7.7m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 413,903	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	446,601	100 [ 97.0]	460,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	460,000
b	(　 ) 306,143	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	324,205	100 [ 72.2]	449,037		449,000
c	(　 ) 451,226	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	473,787	100 [ 97.0]	488,440		488,000
d	(　 ) 481,938	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	481,938	100 [ 100.0]	481,938		482,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 463,000 円／㎡]

福岡中央 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,354,115	4,493,652	13,860,463	9,337,800	4,522,663	（　0.9564） 4,325,475	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	110,909,615 円　　　　（　 336,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	167.20	ＲＣ6	837.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	18.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：駐車場、２～６階：共同住宅、１ＬＤＫ中心、平均専用面積約３４㎡、容積対象面積：６４４．４０㎡

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

中層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	151.15

2～ 3	住宅	150.72	90.2	136.00	2,350	319,600	1.0	319,600
							1.0	319,600
4～ 5	住宅	150.72	90.2	136.00	2,380	323,680	1.0	323,680
							1.0	323,680
6～ 6	住宅	83.12	84.2	70.00	2,400	168,000	1.0	168,000
							1.0	168,000
～

計		837.15	73.3	614.00		1,454,560		1,454,560
								1,454,560

⑨年額支払賃料	1,454,560 円　×　12ヶ月　＝　 17,454,720 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 614.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 736,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を勘案して決定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,191,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 749,261 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,982,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,454,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,964 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,454,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 357,892 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,354,115 円　　　　（　 55,619 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-801	2,692 ( 2,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,667	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,402 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-402	2,182 ( 2,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,344
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	632,000 円	158,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,873,152 円	18,731,520　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 329,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,493,652 円　（　　　　　　 13,617 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 837.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,337,800 円（　　　　　 28,296 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,354,115 円
②総費用	4,493,652 円
③純収益　①－②	13,860,463 円
④建物等に帰属する純収益	9,337,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,522,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,325,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,909,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 336,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡中央 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -5

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　渡辺　悟

TEL.

鑑定評価額

152,000,000 円

１㎡当たりの価格

462,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区六本松４丁目６１番｢六本松４－５－１８｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m
	1:1	共同住宅ＲＣ3	共同住宅の中に一般住宅も見られる住宅地域	南7m市道	水道、ガス、下水	六本松 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

九大教養部跡地開発計画が進
められている

街

路

７ｍ市道

交通

施設

六本松駅　南方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

九大跡地において、商業施設等は開業済、裁判所・検察庁も移転済。地下鉄七隈線の博多駅までの延伸計画も相
俟って、新たな副都心としての期待から、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 468,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 340,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区及びその周辺区の住宅地域・住商混在地域。需要者の中心は、小規模な土地については戸建住宅
等自己利用目的の個人、中大規模な画地については分譲賃貸マンションデベロッパー・不動産投資ファンド等である。
六本町エリアにおいては、再開発による生活利便性の向上から、需要は底堅い。市場の中心価格は、画地の規模等によ
り異なり、把握するのが困難である。尚、昨今のコロナ禍が不動産市況に与える影響は限定的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、信頼性ある事例より求めたもので、市場性を反映し実証的かつ規範性は高い。収益価格は収益性を反映す
る価格であるが、賃料の遅行性や想定要素が多い事等から、規範性はやや劣る。したがって、比準価格を重視し、収益
価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡中央 -3                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    390,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復基調や低金利等を背景に、不動産需
要は底堅い。地価も上昇傾向で推移している
。

九大跡地再開発によって当該エリアの拠点性
が増している事から、積極的な取引も認めら
れる。地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

+18.5 ％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｋ -1402	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北東5.4m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m (60,150)
b	福岡中央４Ｋ -1403	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	東7.7m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡中央４Ｋ -706	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南西4.2m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,168)
d	福岡中央３Ｃ -1413	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	北2.9m市道、中間画地		近商 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 442,826	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	442,826	100 [ 92.2]	480,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	480,000
b	(　 ) 481,938	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	481,938	100 [ 100.0]	481,938		482,000
c	(　 ) 387,159	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	390,643	100 [ 87.6]	445,939		446,000
d	(　 ) 381,463	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	381,463	100 [ 85.4]	446,678		447,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 468,000 円／㎡]

福岡中央 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,407,181	4,489,732	13,917,449	9,337,800	4,579,649	（　0.9564） 4,379,976	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	112,307,077 円　　　　（　 340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	167.20	ＲＣ6	837.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	18.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は駐車場、２階以上は１ＬＤＫ１４戸、１Ｒ４戸、容積対象面積は６４４．４０㎡。

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	151.15

2～ 3	住宅	150.72	90.2	136.00	2,290	311,440	1.0	311,440
							2.0	622,880
4～ 5	住宅	150.72	90.2	136.00	2,320	315,520	1.0	315,520
							2.0	631,040
6～ 6	住宅	83.12	84.2	70.00	2,420	169,400	1.0	169,400
							2.0	338,800
～

計		837.15	73.3	614.00		1,423,320		1,423,320
								2,846,640

⑨年額支払賃料	1,423,320 円　×　12ヶ月　＝　 17,079,840 円
⑩a共益費（管理費）	110 円／㎡　×　 614.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 810,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は周辺の類似不動産の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,890,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 737,213 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,693,107 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,423,320 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,664 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,846,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 700,410 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,407,181 円　　　　（　 55,779 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央３Ｃ（賃）　　　　-1203	2,046 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,390 円/㎡　月額支払賃料（　 2,290 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡中央４Ｋ（賃）　　　　-703	2,118 ( 2,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,397
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡中央 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	632,000 円	158,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,843,032 円	18,430,320　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 355,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,489,732 円　（　　　　　　 13,605 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 837.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,337,800 円（　　　　　 28,296 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,407,181 円
②総費用	4,489,732 円
③純収益　①－②	13,917,449 円
④建物等に帰属する純収益	9,337,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,579,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,379,976 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,273 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,307,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 340,000 円／㎡）