鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多４Ｋ -306	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、南西5m、北西4m、三方路		商業 (100,500)
b	福岡博多４Ｋ -702	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
c	福岡中央４Ｋ -9	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北36m市道、南東5.7m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	福岡中央４Ｋ -8	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南西30m県道、北西7.2m、角地		商業 (90,400)
e	福岡中央３Ｃ -1304	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、北東1.4m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,750,288	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,667,547	100 [ 136.3]	1,223,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,250,000
b	(　 ) 1,139,607	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,230,776	100 [ 108.1]	1,138,553		1,160,000
c	(　 ) 1,544,106	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,637,162	100 [ 134.1]	1,220,852		1,250,000
d	(　 ) 1,079,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,090,109	100 [ 86.5]	1,260,242		1,290,000
e	(　 ) 756,315	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	816,970	100 [ 74.7]	1,093,668		1,120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,210,000 円／㎡]

福岡博多 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	112,075,240	29,545,918	82,529,322	48,856,600	33,672,722	（　0.9135） 30,760,032	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	769,000,800 円　　　　（　 1,080,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	624.43	ＲＣ13	4,335.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	712 ㎡	24.2 m x 29.2 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は３４㎡程度の１ＬＤＫの共同住宅。下記延床面積は法定延床面積。容積率算定延床面積は３，５５８．６０㎡。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	624.43	37.8	236.03	4,200	991,326	10.0	9,913,260
							0.0	0
2～ 5	住宅	309.25	88.5	273.69	2,400	656,856	1.0	656,856
							1.0	656,856
6～ 9	住宅	309.25	88.5	273.69	2,420	662,330	1.0	662,330
							1.0	662,330
10～13	住宅	309.25	88.5	273.69	2,440	667,804	1.0	667,804
							1.0	667,804
～

計		4,335.43	81.2	3,520.31		8,939,286		17,861,220
								7,947,960

⑨年額支払賃料	8,939,286 円　×　12ヶ月　＝　 107,271,432 円
⑩a共益費（管理費）	90 円／㎡　×　 3,520.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,801,935 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,456,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	111,073,367 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,456,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,581,175 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	109,948,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,861,220 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 171,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,947,960 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,955,580 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	112,075,240 円　　　　（　 157,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-905	2,480 ( 2,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,453 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-906	2,267 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,085,000 円	817,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,888,818 円	114,529,367　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,993,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,944,500 円	817,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	817,000 円	817,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	817,000 円	817,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,545,918 円　（　　　　　　 41,497 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9135

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	817,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 4,335.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,856,600 円（　　　　　 68,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	112,075,240 円
②総費用	29,545,918 円
③純収益　①－②	82,529,322 円
④建物等に帰属する純収益	48,856,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,672,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,760,032 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 769,000,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,080,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡博多 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-23

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　石田　美紀子

TEL.

鑑定評価額

862,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	870,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区住吉４丁目２８８番外				②地積　(㎡)	712 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.2	空地	高層の店舗、事務所、共同住宅等が多い商業地域	北西36m市道、背面道	水道、ガス、下水	博多 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称「住吉通り」沿いの商業
地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

博多駅　南西方

930m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

博多駅から徒歩圏内の路線商業地域で、今後は更に高層化が進むものと予測する。当地域は立地的に多様な用途
が見込めることから不動産取引も活発化しており、地価の上昇はしばらく続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 927,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、博多区及び中央区のうち駅から徒歩圏内の路線商業地域を圏域とする。主な需要者は、不動産業者のほ
か不動産投資家及び自社ビル購入予定の法人等が考えられる。これまでのホテルやテナントビル以外にマンション用地
の需要が高まっており、住宅市場における不動産取引は活発化している。需要の中心となる土地の総額は、用途や規模
等により開差があり把握が困難であるが、坪単価で４００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は近隣地域周辺の類似性の高い事例であり、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は費用項目及
び利回り等各種想定要素が含まれるが、賃貸市場を反映した価格で一定の指標を示している。また、近隣地域は収益性
を基礎に取引決定される地域であるため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連
づけ、更に代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,010,000 円／㎡

[114.9]
100

100
[105.0]

100
[ 92.9]

[102.0]
100

1,210,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は生産活動及び個人消費いずれも
足踏み状態であるが、全体として緩やかな回
復基調にある。

博多駅まで徒歩圏内で用途の多様性が見込ま
れるが、コロナ禍でも実需が強いマンション
用地の需要が高まり、地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多４Ｋ -306	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、南西5m、北西4m、三方路		商業 (100,500)
b	福岡博多４Ｋ -606	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m国道、中間画地		商業 (90,500)
c	福岡中央４Ｋ -9	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北36m市道、南東5.7m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	福岡中央４Ｋ -8	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南西30m県道、北西7.2m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,750,288	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,667,547	100 [ 139.9]	1,191,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,220,000
b	(　 ) 993,789	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,073,292	100 [ 93.5]	1,147,906		1,170,000
c	(　 ) 1,544,106	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,637,162	100 [ 133.1]	1,230,024		1,250,000
d	(　 ) 1,079,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,090,109	100 [ 87.3]	1,248,693		1,270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,230,000 円／㎡]

福岡博多 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,857,604	25,577,350	78,280,254	49,394,800	28,885,454	（　0.9135） 26,386,862	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	659,671,550 円　　　　（　 927,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	624.43	ＲＣ13	4,335.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	712 ㎡	24.2 m x 29.2 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：住宅９６戸（１ＬＤＫ３４㎡）。下記延べ床面積は法定延床面積で、容積率算定延床面積は３，５５８㎡

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	624.43	37.8	235.80	3,930	926,694	8.0	7,413,552
							0.0	0
2～ 6	住宅	309.25	88.5	273.60	2,240	612,864	1.0	612,864
							0.0	0
7～10	住宅	309.25	88.5	273.60	2,270	621,072	1.0	621,072
							0.0	0
11～13	住宅	309.25	88.5	273.60	2,300	629,280	1.0	629,280
							0.0	0
～

計		4,335.43	81.2	3,519.00		8,363,142		14,850,000
								0

⑨年額支払賃料	8,363,142 円　×　12ヶ月　＝　 100,357,704 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 3,519.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,222,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,456,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	104,580,504 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,456,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,321,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	103,715,044 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,850,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,857,604 円　　　　（　 145,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-1109	2,390 ( 2,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,414	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,242 円/㎡　月額支払賃料（　 2,240 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-703	2,036 ( 1,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	2,163
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,130,000 円	826,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,803,650 円	108,036,504　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,970,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,021,000 円	826,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	826,000 円	826,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	826,000 円	826,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,577,350 円　（　　　　　　 35,923 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9135

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	826,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 4,335.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,394,800 円（　　　　　 69,375 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,857,604 円
②総費用	25,577,350 円
③純収益　①－②	78,280,254 円
④建物等に帰属する純収益	49,394,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,885,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,386,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 659,671,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 927,000 円／㎡）