鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多３Ｃ -1305	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	南西12m市道、北西4m、角地		商業 (100,600)
b	福岡博多４Ｋ -202	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	福岡博多４Ｋ -306	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、南西5m、北西4m、三方路		商業 (100,500)
d	福岡中央４Ｋ -9	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北36m市道、南東5.7m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	福岡博多４Ｋ -702	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,610,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	1,916,667	100 [ 122.1]	1,569,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,650,000
b	(　 ) 1,666,667	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,801,667	100 [ 116.4]	1,547,824		1,630,000
c	(　 ) 1,750,288	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,667,547	100 [ 106.6]	1,564,303		1,640,000
d	(　 ) 1,544,106	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,637,162	100 [ 103.4]	1,583,329		1,660,000
e	(　 ) 1,139,607	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,230,776	100 [ 79.6]	1,546,201		1,620,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,630,000 円／㎡]

福岡博多 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	113,881,628	33,593,914	80,287,714	44,678,400	35,609,314	（　0.9354） 33,308,952	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	854,075,692 円　　　　（　 1,430,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	467.46	ＲＣ6	2,804.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	598 ㎡	20.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所と想定。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	467.46	73.9	345.45	3,700	1,278,165	10.0	12,781,650
							0.0	0
2～ 6	事務所	467.46	82.8	387.06	3,300	1,277,298	8.0	10,218,384
							0.0	0
～

～

～

計		2,804.76	81.3	2,280.75		7,664,655		63,873,570
								0

⑨年額支払賃料	7,664,655 円　×　12ヶ月　＝　 91,975,860 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,280.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,632,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,380,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	116,607,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,380,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,719,518 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	113,268,442 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	63,873,570 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 613,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	113,881,628 円　　　　（　 190,438 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-1004	2,823 ( 2,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,322 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-1006	2,595 ( 2,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,248
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,580,000 円	716,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	16,518,314 円	117,987,960　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,977,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,086,000 円	716,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,593,914 円　（　　　　　　 56,177 円／㎡）　　（経費率　　 29.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	716,000,000 円	設計監理料率　 248,000 円／㎡　×　 2,804.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,678,400 円（　　　　　 74,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	113,881,628 円
②総費用	33,593,914 円
③純収益　①－②	80,287,714 円
④建物等に帰属する純収益	44,678,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,609,314 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,308,952 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 854,075,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,430,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡博多 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-15

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　小野　恭嗣

TEL.

鑑定評価額

933,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅前１丁目４７０番１外｢博多駅前１－２１－４｣				②地積　(㎡)	598 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1.5	学習塾Ｓ7	事務所ビル、店舗、ホテル等が混在する商業地域	南西16m市道、北西側道	水道、ガス、下水	博多 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

博多駅　北西方

400m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

博多駅に近接することから、駐車場利用の土地については、事務所ビル等へと高度利用がなされていくものと予
測する。地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、博多区、中央区のうち中心部に近く、事務所、店舗等が存する商業地域である。需要者の中心は、事務
所ビル等の開発を行う法人や不動産業者、投資家等である。博多駅周辺では、博多コネクティッドによる先進的なビル
への建替えや地下鉄七隈線の博多駅延伸等への期待感から不動産投資需要は依然として強い状況にある。商業地におい
ては、用途、規模等により取引価格は異なるため、需要の中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から多数の取引事例を収集した実証的な価格である。収益価格は、収益性の観点
から市場価値を把握したもので、投資用不動産等商業地においては重視すべき価格であるが、土地価格に見合った適正
な賃料等の把握は困難な場合もあり、また想定如何では価格が異なることから不安定にならざるを得ない。よって、実
証的な比準価格を標準とし収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,410,000 円／㎡

[110.0]
100

100
[100.0]

100
[180.0]

[105.0]
100

1,550,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の増加や低金利等の金融緩和策を背景に
コロナ禍においても福岡市の不動産市場は依
然として好調であり、地価は上昇傾向を強め
ている。

博多駅に近接した商業地域である。周辺にお
いて竣工した大規模事務所ビルの好影響によ
り、当該地域の相対的地位は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多４Ｋ -202	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	福岡博多４Ｋ -606	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m国道、中間画地		商業 (90,500)
c	福岡博多４Ｋ -609	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、南西6m、二方路		商業 (100,400)
d	福岡中央４Ｋ -309	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南27m市道、北6m、二方路		商業 (100,460)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,666,667	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,801,667	100 [ 118.1]	1,525,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,600,000
b	(　 ) 993,789	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,073,292	100 [ 70.7]	1,518,093		1,590,000
c	(　 ) 917,159	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	1,012,696	100 [ 65.9]	1,536,716		1,610,000
d	(　 ) 2,097,809	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,061,847	100 [ 133.8]	1,540,992		1,620,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,600,000 円／㎡]

福岡博多 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	111,131,449	33,875,696	77,255,753	44,678,400	32,577,353	（　0.9354） 30,472,856	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	781,355,282 円　　　　（　 1,310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	467.46	ＲＣ6	2,804.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	598 ㎡	20.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所、平置き駐車場５台を想定した。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	467.46	73.9	345.45	4,200	1,450,890	10.0	14,508,900
							0.0	0
2～ 6	事務所	467.46	82.8	387.06	3,200	1,238,592	8.0	9,908,736
							0.0	0
～

～

～

計		2,804.76	81.3	2,280.75		7,643,850		64,052,580
								0

⑨年額支払賃料	7,643,850 円　×　12ヶ月　＝　 91,726,200 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 2,280.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 21,895,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	113,621,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,500,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,604,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	110,516,544 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	64,052,580 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 614,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	111,131,449 円　　　　（　 185,839 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-507	3,654 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	3,007	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,221 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-508	3,648 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,525
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,580,000 円	716,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	16,116,996 円	115,121,400　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,660,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,086,000 円	716,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	716,000 円	716,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,875,696 円　（　　　　　　 56,648 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	716,000,000 円	設計監理料率　 248,000 円／㎡　×　 2,804.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,678,400 円（　　　　　 74,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	111,131,449 円
②総費用	33,875,696 円
③純収益　①－②	77,255,753 円
④建物等に帰属する純収益	44,678,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,577,353 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,472,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,958 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 781,355,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310,000 円／㎡）