鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多４ＫＤＨ -102	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	東50.7m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	福岡博多４Ｋ -409	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	南東26.5m市道、北東15m、南西7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	福岡博多３ＣＤＨ -102	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西50m県道、北東9.9m、北西8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	福岡博多３ＣＤＨ -101	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東36m市道、北東16m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	福岡中央３Ｃ -213	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北西22m市道、南東2.5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,759,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,904,679	100 [ 71.3]	4,073,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	4,280,000
b	(　 ) 4,072,107	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	4,136,046	100 [ 98.8]	4,186,281		4,400,000
c	(　 ) 3,375,514	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	4,560,962	100 [ 115.6]	3,945,469		4,140,000
d	(　 ) 5,495,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,233,730	100 [ 112.2]	4,664,643		4,900,000
e	(　 ) 3,263,969	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 77.3]	4,408,258	100 [ 104.9]	4,202,343		4,410,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,480,000 円／㎡]

福岡博多 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	542,072,804	154,524,574	387,548,230	161,455,000	226,093,230	（　0.9301） 210,289,313	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	5,392,033,667 円　　　　（　 3,390,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,374.70	Ｓ7F1B	10,414.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,589 ㎡	49.8 m x 36.2 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上を事務所、地下駐車場（３２台）を想定。

⑦有効率　 71.6 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,374.70	54.3	746.94	6,400	4,780,416	12.0	57,364,992
							0.0	0
2～ 7	事務所	1,349.22	82.9	1,118.12	5,100	5,702,412	12.0	68,428,944
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	944.28

～

～

計		10,414.30	71.6	7,455.66		38,994,888		467,938,656
								0

⑨年額支払賃料	38,994,888 円　×　12ヶ月　＝　 467,938,656 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 7,455.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 80,521,128 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	548,459,784 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 22,399,191 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	537,580,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	467,938,656 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,492,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	542,072,804 円　　　　（　 341,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-6	4,583 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,392	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,151 円/㎡　月額支払賃料（　 5,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多４Ｋ（賃）　　　　-302	4,871 ( 4,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,127
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	12,250,000 円	2,450,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,197,574 円	559,979,784　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,352,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,825,000 円	2,450,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,450,000 円	2,450,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,450,000 円	2,450,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 154,524,574 円　（　　　　　　 97,246 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9301

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,450,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 10,414.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	161,455,000 円（　　　　　 101,608 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	542,072,804 円
②総費用	154,524,574 円
③純収益　①－②	387,548,230 円
④建物等に帰属する純収益	161,455,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	226,093,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	210,289,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,341 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,392,033,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,390,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡博多 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-6

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高木　俊二

TEL.

鑑定評価額

6,880,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	3,170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外｢博多駅前２－８－１２｣				②地積　(㎡)	1,589 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1.5:1	ホテル兼店舗、駐車場Ｓ14F1B	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西27m市道、東側道	水道、ガス、下水	博多 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称はかた駅前通り

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

博多駅　西方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

はかた駅前通り沿いで、博多駅からキャナルシティへ向かう途中に所在し、顧客回遊性が高い。希少性の高い立
地で、大規模地は環境配慮型最新スペックのオフィスの適地となる。地価は上昇傾向を維持。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,720,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や中央資本ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。近隣
オフィスの空室率は５％弱で、前年同月と比べ１ポイント程度上昇した。また、募集賃料も頭打ち感が出ている。しか
し、近隣地域はＲ５．３開業予定の櫛田神社前駅に近く、一層の発展が見込まれる。取引価格帯は数十億円以上。Ｊ－
ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４．５％弱。一般投資家が購入する築浅小規模ビルは４％。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域格差の小さい事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築費や
利回りにより価格が左右されるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。しかし、大規模地になる
と入札で売却され、高値落札されやすい。以上、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに代表標準
地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,250,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[105.0]

100
[124.0]

[105.0]
100

4,330,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる経済的マイナス影響はある
が、高価格エリアの地価は依然上昇している
。リモートワークによるオフィス需要減も限
定的な状況。

地下鉄七隈線の中間駅と博多駅がＲ５．３に
開業予定。中間駅の名称が「櫛田神社前」に
決定した。標準地の隣接地で博多区役所新庁
舎が建築中。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多３ＣＤＨ -101	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東36m市道、北東16m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	福岡博多３ＣＤＨ -102	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西50m県道、北東9.9m、北西8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	福岡博多４ＫＤＨ -102	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	東50.7m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	福岡博多４Ｋ -409	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	南東26.5m市道、北東15m、南西7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,495,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,233,730	100 [ 103.0]	5,081,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	5,340,000
b	(　 ) 3,375,514	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	4,560,962	100 [ 122.9]	3,711,116		3,900,000
c	(　 ) 2,759,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,904,679	100 [ 72.0]	4,034,276		4,240,000
d	(　 ) 4,072,107	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	4,136,046	100 [ 98.2]	4,211,859		4,420,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,420,000 円／㎡]

福岡博多 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	574,459,255	153,855,245	420,604,010	172,658,000	247,946,010	（　0.9301） 230,614,584	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	5,913,194,462 円　　　　（　 3,720,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,374.70	Ｓ7F1B	10,414.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,589 ㎡	49.8 m x 36.2 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は機械式駐車場３２台、１階店舗、２～７階事務所

⑦有効率　 71.6 ％
の理由

同種のオフィスビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	944.28

1～ 1	店舗	1,374.70	54.3	746.94	6,965	5,202,437	12.0	62,429,244
							0.0	0
2～ 7	事務所	1,349.22	82.9	1,118.12	5,452	6,095,990	12.0	73,151,880
							0.0	0
～

～

計		10,414.30	71.6	7,455.66		41,778,377		501,340,524
								0

⑨年額支払賃料	41,778,377 円　×　12ヶ月　＝　 501,340,524 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 7,455.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 80,521,128 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	581,861,652 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 23,735,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	569,646,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	501,340,524 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,812,869 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	574,459,255 円　　　　（　 361,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-205	3,412 ( 3,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,507 円/㎡　月額支払賃料（　 5,452 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-206	5,041 ( 4,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,306
c	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-209	4,537 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,671

福岡博多 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,100,000 円	2,620,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,458,745 円	593,381,652　×　　　　 11.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,786,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 22,270,000 円	2,620,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,620,000 円	2,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,620,000 円	2,620,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 153,855,245 円　（　　　　　　 96,825 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9301

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,620,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 10,414.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	172,658,000 円（　　　　　 108,658 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	574,459,255 円
②総費用	153,855,245 円
③純収益　①－②	420,604,010 円
④建物等に帰属する純収益	172,658,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	247,946,010 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	230,614,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,132 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,913,194,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,720,000 円／㎡）