鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多４Ｋ -202	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	福岡博多４Ｋ -306	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東22m市道、南西5m、北西4m、三方路		商業 (100,500)
c	福岡中央４ＫＤＨ -101	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	北西9m市道、北東6m、角地		商業 (100,400)
d	福岡中央４ＫＤＨ -102	福岡市中央区		建付地	（　）	不整形	南西14.9m市道、南東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	福岡中央４Ｋ -309	福岡市中央区		建付地	（　）	長方形	南27m市道、北6m、二方路		商業 (100,460)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,666,667	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,801,667	100 [ 68.6]	2,626,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,630,000
b	(　 ) 1,750,288	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,667,547	100 [ 69.6]	2,395,901		2,400,000
c	(　 ) 1,802,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 99.8]	1,941,841	100 [ 70.2]	2,766,155		2,770,000
d	(　 ) 2,262,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.8]	2,518,390	100 [ 90.1]	2,795,105		2,800,000
e	(　 ) 2,097,809	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,061,847	100 [ 77.8]	2,650,189		2,650,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,650,000 円／㎡]

福岡博多 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	203,030,497	60,691,822	142,338,675	77,922,000	64,416,675	（　0.9291） 59,849,533	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	1,496,238,325 円　　　　（　 2,150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	522.27	Ｓ8F1B	4,562.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	695 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階付８階建店舗兼事務所ビルを想定。（１階店舗、２～８階事務所、）容積対象面積４１６９．４８㎡にて算定。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種のビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械式駐車場等	384.20

1～ 1	店舗	522.27	62.3	325.37	4,400	1,431,628	12.0	17,179,536
							0.0	0
2～ 8	事務所	522.27	84.7	442.36	4,100	1,813,676	10.0	18,136,760
							0.0	0
～

～

計		4,562.36	75.0	3,421.89		14,127,360		144,136,856
								0

⑨年額支払賃料	14,127,360 円　×　12ヶ月　＝　 169,528,320 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 3,421.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,956,412 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,564,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	206,484,732 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,564,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 8,401,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	201,646,783 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	144,136,856 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,383,714 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	203,030,497 円　　　　（　 292,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多３Ｃ（賃）　　　　-1301	3,965 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,965	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,134 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	博多３Ｃ（賃）　　　　-302	4,073 ( 4,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,287
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,850,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	29,406,822 円	210,048,732　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,150,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,945,000 円	1,170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 60,691,822 円　（　　　　　　 87,326 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9291

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,170,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,562.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	77,922,000 円（　　　　　 112,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	203,030,497 円
②総費用	60,691,822 円
③純収益　①－②	142,338,675 円
④建物等に帰属する純収益	77,922,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,416,675 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	59,849,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,114 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,496,238,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡博多 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-3

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高木　俊二

TEL.

鑑定評価額

1,840,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,930,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅前２丁目４１番｢博多駅前２－１７－１１｣				②地積　(㎡)	695 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1	ホテルＳ11	中高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南西16m市道	水道、ガス、下水	博多 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

博多駅　西方

360m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

博多駅前１～４丁目で、令和２年は１０棟着工、うちホテルは２棟。令和３年は７棟着工され、ホテルはゼロ。
地価が高いため賃貸マンションは採算が合わず、大半はオフィスか店舗ビル。地価は上昇基調を維持。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,580,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や中央資本ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。不動
産業者が古ビルを仕入れて更地化して高値で転売する事例も見られる。近隣オフィスの空室率は５％弱で、前年同月と
比べ０．５ポイント程度上昇した。また、募集賃料も頭打ち感が出ている。取引価格帯は数億～数十億円。Ｊ－ＲＥＩ
Ｔ保有物件の期末鑑定キャップレートは４．５％弱。一般投資家が購入する築浅小規模ビルは４％前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は土地価格の資料信頼性が高い事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した
。建築費や利回りにより価格が左右されるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。博多駅前エリ
アは立地の希少性もあり、最近も新築オフィスビルが低利回りで売買されるなど、売主優位な市況である。以上より実
証的な比準価格と、投資家目線の収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる経済的マイナス影響はある
が、高価格エリアの地価は依然上昇している
。リモートワークによるオフィス需要減も限
定的な状況。

地下鉄七隈線の中間駅と博多駅がＲ５．３に
開業予定。中間駅の名称が「櫛田神社前」に
決定した。近隣で博多区役所新庁舎が建築中
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多３ＣＤＨ -102	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西50m県道、北東9.9m、北西8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	福岡博多４ＫＤＨ -102	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	東50.7m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	福岡博多４Ｋ -5	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	南東36m市道、南西16m、北西10m、北東10m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	福岡博多４Ｋ -202	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,375,514	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	4,560,962	100 [ 154.1]	2,959,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,960,000
b	(　 ) 2,759,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,904,679	100 [ 107.5]	2,702,027		2,700,000
c	(　 ) 2,281,300	100 [ 90.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	2,636,362	100 [ 107.8]	2,445,605		2,450,000
d	(　 ) 1,666,667	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,801,667	100 [ 69.1]	2,607,333		2,610,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,700,000 円／㎡]

福岡博多 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	210,219,183	57,817,005	152,402,178	77,103,000	75,299,178	（　0.9301） 70,035,765	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	1,795,788,846 円　　　　（　 2,580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	532.17	Ｓ8F1B	4,562.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	695 ㎡	25.5 m x 27.2 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は機械式駐車場、１階店舗、２～８階事務所

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種のオフィスビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	384.20

1～ 1	店舗	522.27	62.3	325.50	4,847	1,577,699	12.0	18,932,388
							0.0	0
2～ 8	事務所	522.27	84.7	442.36	4,242	1,876,491	10.0	18,764,910
							0.0	0
～

～

計		4,562.36	75.0	3,422.02		14,713,136		150,286,758
								0

⑨年額支払賃料	14,713,136 円　×　12ヶ月　＝　 176,557,632 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 3,422.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,957,816 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	213,515,448 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,960,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 8,699,018 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	208,776,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,286,758 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,442,753 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	210,219,183 円　　　　（　 302,474 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-205	3,412 ( 3,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,791	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,277 円/㎡　月額支払賃料（　 4,242 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-206	5,041 ( 4,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,824
c	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-209	4,537 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,041

福岡博多 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,850,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	26,532,005 円	217,475,448　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,150,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,945,000 円	1,170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 57,817,005 円　（　　　　　　 83,190 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9301

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,170,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,562.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	77,103,000 円（　　　　　 110,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	210,219,183 円
②総費用	57,817,005 円
③純収益　①－②	152,402,178 円
④建物等に帰属する純収益	77,103,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,299,178 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	70,035,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,771 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,795,788,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,580,000 円／㎡）