別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福岡東 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-7 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区松島１丁目８区６番 ｢松島１－２８－１３｣ ②地積 　(㎡) 1,765   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、事務所のほか に住宅も見られる工 業地域 南西8m市道、北西側道 水道、ガス、下水 箱崎 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫・営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 箱崎駅北東方 1.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫、事業所等が建ち並ぶほか中高層の共同住宅も見られる地域として、当面、現況用途を維持する。ＩＣや空 港へのアクセスに優れているため需要は強含みであり、当分の間、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫・営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区及び周辺市区町における工業地域及び混在地域一円である。主たる需要者は倉庫業や中小規模の工場 等を営む法人である。圏内は、空港やＩＣに近い好立地の大型物流施設用地に対する需要が旺盛であり、取引価格も高 値で推移している。市場の中心価格帯は規模等により見出しづらい状況にあるが、約１，８００㎡の土地で２億円程度 で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引より生起した事例に適正な補修正を施して求めた価格であるため、現下の地域市況を実証的かつ 客観的に表している。一方、当該地域は自己利用を前提とした倉庫や事業所等が建ち並ぶ地域であるため収益還元法は 適用しなかった。以上より、本件評価においては、代表標準地価格との均衡及び同一需給圏の推移動向等を総合的に勘 案して、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-6                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [111.8] 100 100 [102.0] 100 [ 70.7] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ以降、ネット通販等のさらなる拡 大により物流関連施設用地の需要は力強く推 移し、地価水準も上昇基調を維持している。 地域内に特段の変動要因はない。纏まった規 模の画地は物流施設用地として希少性が高ま っており相場より高値での取引が散見される 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.5 ％  ％