鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｋ -114	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東10m市道、北東7m、南西6.5m、三方路		準工流通業務地区 (70,300)
b	福岡東４Ｋ -1311	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東14m市道、南西7m、二方路		準工流通業務地区 (70,300)
c	福岡東３Ｃ -73	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西7m市道、東7.5m、二方路		準工 (70,200)
d	福岡東３Ｃ -975	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	福岡東４Ｋ -708	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,771	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	86,771	100 [ 110.3]	78,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	80,200
b	(　 ) 106,009	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	109,023	100 [ 122.6]	88,926		90,700
c	(　 ) 81,152	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	87,580	100 [ 107.0]	81,850		83,500
d	(　 ) 100,301	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,708	100 [ 128.0]	80,241		81,800
e	(　 ) 120,370	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,564	100 [ 152.1]	86,498		88,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.98	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.98	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +1.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,800 円／㎡]

福岡東 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,602,700	2,507,800	10,094,900	5,496,080	4,598,820	（　0.9493） 4,365,660	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	99,219,545 円　　　　（　 66,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,492 ㎡	23.0 m x 54.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫兼事務所	500.00	100.0	500.00	1,100	550,000	6.0	3,300,000
							0.0	0
2～	倉庫兼事務所	500.00	100.0	500.00	1,100	550,000	6.0	3,300,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		1,100,000		6,600,000
								0

⑨年額支払賃料	1,100,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,200,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 660,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,540,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,600,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,602,700 円　　　　（　 8,447 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東４Ｋ（賃）　　　　-603	1,218 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,106 円/㎡　月額支払賃料（　 1,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東４Ｋ（賃）　　　　-604	1,334 ( 1,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,102
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	82,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	660,000 円	13,200,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 570,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 700,400 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,507,800 円　（　　　　　　 1,681 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9493

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 80,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,496,080 円（　　　　　 3,684 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,602,700 円
②総費用	2,507,800 円
③純収益　①－②	10,094,900 円
④建物等に帰属する純収益	5,496,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,598,820 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,365,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,926 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,219,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡東 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 9-6

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　井手　江美

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区多の津４丁目１６３７番４外｢多の津４－１３－１３｣				②地積　(㎡)	1,492 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:2.5	事務所兼倉庫Ｓ2	営業所、倉庫、店舗併用共同住宅が混在する地域	南東7m市道、背面道	水道、下水	箱崎 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 63.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

７ｍ市道

交通

施設

箱崎駅　北東方

2.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、倉庫等が多く見られる工場地域であり、特に周辺地域の物流施設等の需要増が続いており、当分の
間、地価上昇傾向が続くものと思料する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福岡県内で環境条件が類似する工業地域内と判断した。当該地域の需要は、全国規模の法人等が中心と
なる。流通工業団地の全国的な土地需要の影響等を受け、当該地域の土地需要も活性化しており、その結果、地価は大
きく上昇傾向にある。なお、今後は、新型コロナの動向や経済動向・土地施策等に十分留意する必要がある。当該需要
の中心となる価格帯は、規模により大きく異なるため、一概には言えない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域の工業地においては、倉庫等の需要を中心にマンション・貸倉庫等の投資需要も見られる。したがって、本件
では、比準価格及び収益価格の２試算価格を査定した。その結果、市場の取引価格を反映した実証的な価格である比準
価格を中心に、価格流動性の要素が見られる収益価格を参考とし、さらには、経済情勢及び工業地の不動産市場の動向
にも留意して、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区の工業地域については、新型コロナの影
響等により、流通中心の工場地需要が依然続
いており、その結果、大幅な地価上昇傾向が
見られる。

当該地域は、流通を主とする工業地域であり
、良好な土地需要が続いている。したがって
、地価上昇幅は拡大傾向にある

個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同
一の傾向下にある。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東３Ｃ -72	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、北8.5m、角地		準工流通業務地区 (70,300)
b	福岡東４Ｋ -1311	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東14m市道、南西7m、二方路		準工流通業務地区 (70,300)
c	福岡東３Ｃ -73	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西7m市道、東7.5m、二方路		準工 (70,200)
d	福岡東４Ｋ -114	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東10m市道、北東7m、南西6.5m、三方路		準工流通業務地区 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,011	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	126,031	100 [ 129.8]	97,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	99,000
b	(　 ) 106,009	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	109,023	100 [ 139.1]	78,377		79,900
c	(　 ) 81,152	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	87,580	100 [ 110.0]	79,618		81,200
d	(　 ) 86,771	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	86,771	100 [ 108.2]	80,195		81,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.98	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.98	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

福岡東 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,488,130	2,705,400	9,782,730	5,496,080	4,286,650	（　0.9493） 4,069,317	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	92,484,477 円　　　　（　 62,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,492 ㎡	23.0 m x 54.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所兼倉庫　一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫兼事務所	500.00	100.0	500.00	1,120	560,000	6.0	3,360,000
							0.0	0
2～	倉庫兼事務所	500.00	100.0	500.00	1,060	530,000	6.0	3,180,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		1,090,000		6,540,000
								0

⑨年額支払賃料	1,090,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,080,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,080,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 654,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,426,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,540,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,488,130 円　　　　（　 8,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東４Ｋ　　　　-1005	1,214 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,214	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,126 円/㎡　月額支払賃料（　 1,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東４Ｋ　　　　-1006	1,107 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,075
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	82,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	523,200 円	13,080,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 905,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 700,400 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,705,400 円　（　　　　　　 1,813 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9493

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 80,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,496,080 円（　　　　　 3,684 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,488,130 円
②総費用	2,705,400 円
③純収益　①－②	9,782,730 円
④建物等に帰属する純収益	5,496,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,286,650 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,069,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,484,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,000 円／㎡）