別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡東 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 1,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区箱崎ふ頭６丁目５番１ ②地積 　(㎡) 13,223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 空地 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 東30m道路、南側道 水道、下水 箱崎九大前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   270 ｍ、南   200 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３０ｍ道路 交通 施設 箱崎九大前駅　北西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、臨海の工場地域であり、物流施設等の需要増が今だ続いていることから、当分の間、地価上昇傾向 が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡県内で環境条件が類似する臨海の工業地域が中心であると判断した。当該地域の需要は、全国規模 の法人等が中心となる。土地需要は、新型コロナ下による流通需要の高まりにより、堅調に推移しており、その結果、 地価は大きく上昇傾向にある。なお、今後は、新型コロナの影響や経済動向等に十分に留意する必要がある。当該需要 の中心となる価格帯は、規模により大きく異なるため、一概には言えない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の工業地においては、自用の工場が中心であり、賃貸市場が未成熟となっている。以上から、市場の取引価格 を反映した実証的な価格である比準価格を中心とし、さらには、経済情勢及び工業地域の不動産市場の動向等にも特に 留意して、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とのバランスも得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [119.3] 100 100 [100.0] 100 [135.9] [101.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の工業地域については、新型コロナの影 響等により、流通中心の工場地需要が依然続 いており、その結果、大幅な地価上昇傾向が 見られる。 当該地域は、臨海工業地域であり、利便性の 高い工場地のため、その需要は良好で、結果 、大幅な地価上昇傾向が見られる。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.8 ％  ％