別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡東 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区松島５丁目１０区４番１ ｢松島５－１６－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ3 倉庫、営業所に店舗 等が混在する工業地 域 北西9m市道、南西側道 水道、下水 貝塚 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   360 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 貝塚駅　東方 2.0km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路Ｉ．Ｃ．に近い流通業務系工業地であり、特に大きな地域要因の変化はないが、龍柱業務用地の需要は 大変強く、需給の逼迫感から価格水準は上昇している。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区及び博多区、糟屋郡新宮町等の隣接市区町と判断される。需要者は物流関係法人が主と思料される 。福岡都市高速、九州自動車道のＩ．Ｃ．並びに福岡空港にも比較的近く、物流拠点として優位な立地であること、イ ンターネット通販等非店舗型の販売形態が増加していることから、物流施設用地の需要は増加している一方、適地が不 足しており、需給の逼迫から価格水準は上昇している。価格水準は１５００㎡で１４５０万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 殆どが自用の建物で賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は見送り、取引事例比較法のみ適用した。需 要者はこれら物流施設用地の購入者であり、購入の検討に当たっては、代替不動産との間で物流の利便性を主眼とした 価格比較を行うものと思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力に優れるものと考えら れる。したがって本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [119.3] 100 100 [100.0] 100 [144.8] [103.0] 100 96,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 流通業務施設用地の供給が少なく東区におい てもその需給の逼迫感が継続している。した がって価格水準も上昇傾向にある。 特に大きな地域要因の変動はないが、流通業 務用地の逼迫感は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％