鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｋ -1105	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、南西6.1m、二方路		準工 (60,200)
b	福岡東４Ｋ -708	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	福岡東３Ｃ -74	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東6.7m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	福岡東４Ｋ -604	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東20m市道、南西40m、北東9m、三方路		準工流通業務地区 (70,300)
e	福岡東４Ｋ -1312	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9.3m市道、北9.1m、二方路		準工流通業務地区 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,934	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	137,549	100 [ 79.2]	173,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 120,370	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,564	100 [ 74.6]	176,359		176,000
c	(　 ) 131,179	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,738	100 [ 78.2]	176,136		176,000
d	(　 ) 130,399	100 [ 100.0]	[ 117.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	143,439	100 [ 81.1]	176,867		177,000
e	(　 ) 141,788	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	144,568	100 [ 77.6]	186,299		186,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +1.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.61	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

福岡東 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,542,368	944,648	3,597,720	1,580,040	2,017,680	（　0.9742） 1,965,624	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	44,673,273 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	155.00	Ｓ1	155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	363 ㎡	12.5 m x 29.0 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	100.0	155.00	2,560	396,800	5.0	1,984,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		155.00	100.0	155.00		396,800		1,984,000
								0

⑨年額支払賃料	396,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,761,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料と判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,761,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 238,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,523,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,984,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,542,368 円　　　　（　 12,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東４Ｋ（賃）　　　　-203	2,552 ( 2,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,686	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,571 円/㎡　月額支払賃料（　 2,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東４Ｋ（賃）　　　　-204	2,432 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,695
c	福岡東４Ｋ　　　　-1004	2,285 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,539

福岡東 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	22,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,848 円	4,761,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 448,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,800 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 944,648 円　（　　　　　　 2,602 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,580,040 円（　　　　　 4,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,542,368 円
②総費用	944,648 円
③純収益　①－②	3,597,720 円
④建物等に帰属する純収益	1,580,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,017,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,965,624 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,673,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡東 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 5-7

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　槇　由紀

TEL.

鑑定評価額

61,700,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区二又瀬２番２｢二又瀬５－１－２｣				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	西32m国道	水道、下水	箱崎 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 250 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いの路線商業地域

街

路

３２ｍ　国道

交通

施設

箱崎駅　南東方

1.6km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型店舗等が見られる国道沿いの路線商業地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後も現状の利用状態が
維持されるものと思料する。コロナ禍の影響は限定的で、地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は幹線道路沿いであって、福岡市東区及び同博多区の一部に及ぶ。需要者は、地場又はチェーン展開の沿
道サービス事業者が主体である。コロナ禍で飲食店等一部に収益が悪化した業態もあるが、店舗の撤退等の動きはほと
んど見られず、繁華性を維持している。ただし、同一需給圏内では沿道サービス店等の新規出店は定期借地権等による
ことが多く、土地取引が少ない。さらに、取引価格帯は規模に応じて様々であり、中心的価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は低層店舗を中心とする路線商業地域であり、収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料相場が形成
されておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、市場において成立した類似の取引事例に基づく実証
的な試算価格と評価できる。本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも
留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡東 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 235,000 円／㎡

[114.9]
100

100
[103.0]

100
[153.9]

[100.0]
100

170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区内の路線商業地域では、コロナ禍からの
回復もあり、土地需要は高まっている。

国道沿線に位置し、各種店舗が立地している
。飲食業等、一部厳しい業態もあるが、目立
った撤退も見られない。営業所需要は堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｋ -110	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東35m国道、北西6m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡東４Ｋ -515	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東28.5m国道、北11m、角地		工業 (70,200)
c	福岡東３Ｃ -76	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ整形	東23m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	志免４Ｋ -905	糟屋郡志免町		更地	（　）	不整形	北西25m県道、北東5.8m、角地		準工高度地区1種20m (70,200)
e	粕屋４Ｋ -1309	糟屋郡粕屋町		更地	（　）	ほぼ台形	北西11m県道、中間画地		１住居高度地区2種15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 229,612	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	253,794	100 [ 130.0]	195,226	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 274,343	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	278,108	100 [ 135.2]	205,701		206,000
c	(　 ) 145,800	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,694	100 [ 88.3]	175,191		175,000
d	(　 ) 206,787	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	222,840	100 [ 128.7]	173,147		173,000
e	(　 ) 151,238	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,775	100 [ 94.0]	165,718		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

福岡東 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,613,343	939,080	3,674,263	1,580,040	2,094,223	（　0.9742） 2,040,192	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	46,368,000 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	155.00	Ｓ1	155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	363 ㎡	12.5 m x 29.0 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの低層店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	155.00	100.0	155.00	2,600	403,000	5.0	2,015,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		155.00	100.0	155.00		403,000		2,015,000
								0

⑨年額支払賃料	403,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,836,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,836,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 241,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,594,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,015,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,143 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,613,343 円　　　　（　 12,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東４Ｋ（賃）　　　　-705	2,552 ( 2,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	2,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,616 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東４Ｋ（賃）　　　　-204	2,432 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	2,574
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	22,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,080 円	4,836,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,800 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 939,080 円　（　　　　　　 2,587 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,580,040 円（　　　　　 4,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,613,343 円
②総費用	939,080 円
③純収益　①－②	3,674,263 円
④建物等に帰属する純収益	1,580,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,094,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,040,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,620 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,368,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）