鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｋ -401	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ整形	南東16m県道、西9m、北東4m、三方路		２住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡東４Ｋ -507	福岡市東区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		近商高度地区2種20m (90,200)
c	福岡東３Ｃ -76	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ整形	東23m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	福岡東３Ｃ -666	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西4.8m市道、東0m、二方路		１住居 (70,192)
e	福岡東４Ｋ -706	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南13m市道、西4.5m、角地		１中専高度地区1種15m 地区計画等 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,362	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	135,620	100 [ 85.7]	158,250	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 139,023	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	143,194	100 [ 86.3]	165,926		166,000
c	(　 ) 145,800	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,694	100 [ 94.8]	163,179		163,000
d	(　 ) 142,566	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	149,341	100 [ 92.1]	162,151		162,000
e	(　 ) 143,046	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	145,851	100 [ 84.8]	171,994		172,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

福岡東 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,028,310	11,080,040	38,948,270	31,508,200	7,440,070	（　0.9322） 6,935,633	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	165,134,119 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	ＲＣ9	2,725.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,372 ㎡	52.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅部分は２ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	50.0	150.00	3,300	495,000	6.0	2,970,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	300.00	95.0	285.00	1,600	456,000	1.0	456,000
							2.0	912,000
6～ 8	住宅	300.00	95.0	285.00	1,630	464,550	1.0	464,550
							2.0	929,100
9～	住宅	300.00	95.0	285.00	1,650	470,250	1.0	470,250
							2.0	940,500
塔屋～		25.00

計		2,725.00	89.2	2,430.00		4,182,900		6,657,900
								7,375,800

⑨年額支払賃料	4,182,900 円　×　12ヶ月　＝　 50,194,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,430.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,194,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,629,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,965,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,657,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 7,375,800 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,028,310 円　　　　（　 36,464 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東（賃）４Ｋ　　　　-1301	1,244 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,601 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡東（賃）４Ｋ　　　　-1303	1,665 ( 1,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,665
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,570,000 円	514,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,629,740 円	52,594,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,369,000 円	514,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	514,000 円	514,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	514,000 円	514,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,080,040 円　（　　　　　　 8,076 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	514,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 2,725.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,508,200 円（　　　　　 22,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,028,310 円
②総費用	11,080,040 円
③純収益　①－②	38,948,270 円
④建物等に帰属する純収益	31,508,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,440,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,935,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,055 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,134,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡東 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 5-5

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　堤　弘

TEL.

鑑定評価額

221,000,000 円

１㎡当たりの価格

161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区和白丘１丁目５４１番５外｢和白丘１－２－１３｣				②地積　(㎡)	1,372 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	北西12m国道	水道、ガス、下水	福工大前 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 40 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

沿道型店舗等が多い国道沿い
の路線商業地域

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

福工大前駅　南西方

900m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗・営業所等が多い国道沿いの路線商業地域で、自動車通行量も多いことから、当該地域に対す
る用地需要は堅調であり、地価は今後とも上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東区及び周辺市区町の幹線道路沿いに広域的に形成される路線商業地域である。需要者の中心は、幹線
道路沿いに店舗・営業所等を全国展開する法人事業者及び地場大手事業者である。取引価格の水準は、形状・規模等の
個別的要因及び事業者の業種や資本規模によりバラツキが見られるが、１，０００㎡で土地価格２億円前後が需要の中
心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事例により比準した実証的な価格である。近隣地域は、交通量が多い国
道沿いに形成され、交通利便性の高い商業地であるが、収益性に基づき素地の投資採算性を判断した場合、土地取得価
格と比して賃料水準は低迷し、素地取得は困難となる可能性が高い。よって、本件では、高い説得力を有する比準価格
を標準とし、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡東 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 235,000 円／㎡

[114.9]
100

100
[103.0]

100
[162.4]

[100.0]
100

161,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土地の取引価格と、住宅着工数では、上昇傾
向で、上昇幅も拡大傾向である。低金利政策
等に支えられ、宅地需要は底堅く推移してい
る。

幹線道路沿いの路線商業地域としてほぼ成熟
しており、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東３Ｃ -76	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ整形	東23m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	福岡東４Ｋ -705	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、南東6m、北西4m、三方路		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡東４Ｋ -811	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,100)
d	福岡東４Ｋ -1	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、南西7m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,800	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,694	100 [ 96.0]	161,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 138,668	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	139,725	100 [ 87.3]	160,052		160,000
c	(　 ) 127,574	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	126,949	100 [ 75.3]	168,591		169,000
d	(　 ) 136,256	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	144,193	100 [ 90.9]	158,628		159,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

福岡東 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,377,683	10,665,330	37,712,353	30,098,300	7,614,053	（　0.9322） 7,097,820	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	168,995,714 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	ＲＣ9	2,725.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,372 ㎡	52.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅部分は占有面積４７．５㎡程度の２ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	50.0	150.00	3,000	450,000	6.0	2,700,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	300.00	95.0	285.00	1,550	441,750	3.0	1,325,250
							0.0	0
6～ 8	住宅	300.00	95.0	285.00	1,550	441,750	3.0	1,325,250
							0.0	0
9～	住宅	300.00	95.0	285.00	1,580	450,300	3.0	1,350,900
							0.0	0
塔屋～		25.00

計		2,725.00	89.2	2,430.00		3,992,550		13,327,650
								0

⑨年額支払賃料	3,992,550 円　×　12ヶ月　＝　 47,910,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,430.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,910,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,539,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,251,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,327,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,377,683 円　　　　（　 35,261 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東（賃）４Ｋ　　　　-301	1,549 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,549	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡東（賃）４Ｋ　　　　-302	1,627 ( 1,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,627
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,455,000 円	491,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,539,530 円	50,790,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 515,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,173,500 円	491,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	491,000 円	491,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	491,000 円	491,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,665,330 円　（　　　　　　 7,774 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	491,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 2,725.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,098,300 円（　　　　　 21,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,377,683 円
②総費用	10,665,330 円
③純収益　①－②	37,712,353 円
④建物等に帰属する純収益	30,098,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,614,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,097,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,173 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,995,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）