鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４ＫＤＫ -1031	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	福岡東４ＫＤＫ -1030	福岡市東区		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡東４Ｋ -914	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南6m市道、北3.5m、二方路		商業 (100,360)
d	福岡東３Ｃ -1275	福岡市東区		更地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		商業地区計画等 (100,360)
e	福岡東４Ｋ -3	福岡市東区		更地	（　）	不整形	南27m県道、東22m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 814,590	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	836,584	100 [ 111.1]	753,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	776,000
b	(　 ) 484,454	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	516,071	100 [ 69.8]	739,357		762,000
c	(　 ) 395,653	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	395,653	100 [ 67.8]	583,559		601,000
d	(　 ) 421,766	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	451,124	100 [ 72.8]	619,676		638,000
e	(　 ) 362,813	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	420,786	100 [ 83.2]	505,752		521,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.91	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.91	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +1.07	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 670,000 円／㎡]

福岡東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,683,463	6,827,954	24,855,509	17,358,000	7,497,509	（　0.9527） 7,142,877	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	162,338,114 円　　　　（　 514,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	235.00	ＲＣ5F1B	1,172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	316 ㎡	9.0 m x 14.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３階以上事務所（各２から３区画に分割）と想定。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	216.00	80.0	172.80	3,700	639,360	6.0	3,836,160
							0.0	0
2～ 2	店舗	211.00	85.0	179.35	3,000	538,050	6.0	3,228,300
							0.0	0
3～ 5	事務所	235.00	85.0	199.75	2,650	529,338	6.0	3,176,028
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	40.00

～

計		1,172.00	81.2	951.40		2,765,424		16,592,544
								0

⑨年額支払賃料	2,765,424 円　×　12ヶ月　＝　 33,185,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 951.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当にて計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,185,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,659,254 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,525,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,592,544 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 157,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,683,463 円　　　　（　 100,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東４Ｋ　　　　-1001	2,837 ( 2,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	3,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,719 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東４Ｋ　　　　-1002	4,862 ( 4,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,315,000 円	263,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,659,254 円	33,185,088　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,092,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,235,500 円	263,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	263,000 円	263,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,827,954 円　（　　　　　　 21,607 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	263,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 1,172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,358,000 円（　　　　　 54,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,683,463 円
②総費用	6,827,954 円
③純収益　①－②	24,855,509 円
④建物等に帰属する純収益	17,358,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,497,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,142,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,338,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 514,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
福岡東 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 5-3

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　中村　光子

TEL.

鑑定評価額

193,000,000 円

１㎡当たりの価格

610,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番｢香椎駅前１－８－１４｣				②地積　(㎡)	316 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ5F1B	店舗ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北15m県道、三方路	水道、ガス、下水	香椎 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

令和８年１２月末（予定）ま
で、香椎駅周辺土地区画整理
事業が進捗中である。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

香椎駅　西方

150m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地域の一角に位置し、店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。区画整理事業への期待感に
より需要は強含みで推移し、当分の間、地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 628,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 476,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、周辺区のＪＲ・西鉄・地下鉄等の鉄道駅付近及び幹線道路沿線付近に位置する商業地域一円である。需
要者の中心は全国規模の事業者、店舗や店舗付事務所ビルの経営を目的とした不動産業者等である。圏内においては香
椎駅周辺土地区画整理事業に対する期待感から、その周辺地域においても相場より高値の取引が散見される。中心価格
帯は規模・用途により見出しづらいが、土地の規模約３００㎡で２億円前後で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の取引に基づく売買事例を収集しこれらに適正な補修正を施しており、現下の地域市況を実証的に示し
ている。収益価格は主たる需要者の重要な指標となるが高騰する建築費や元本と賃料の関係の不完全性を理由に若干低
位に試算された。以上より、本件評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、前年度当該標準地
価格との均衡や同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる不安材料を内包しているが
、当区内各所での開発や区画整理事業、人口
増加等により需要は堅調に推移している。

地域内は上記事業が進捗中であり、新型コロ
ナの影響が懸念されながらも店舗や店舗兼事
務所ビル等が建ち込み始めている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４ＫＤＫ -1031	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	福岡東４ＫＤＫ -1030	福岡市東区		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡東３Ｃ -1275	福岡市東区		更地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		商業地区計画等 (100,360)
d	福岡博多４Ｋ -1104	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西25m県道、南東7m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 814,590	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	836,584	100 [ 133.9]	624,783	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 484,454	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	516,071	100 [ 80.5]	641,082		660,000
c	(　 ) 421,766	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	451,124	100 [ 80.5]	560,402		577,000
d	(　 ) 672,663	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	703,357	100 [ 113.3]	620,792		639,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.91	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.91	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 628,000 円／㎡]

福岡東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,615,763	7,114,909	24,500,854	17,556,000	6,944,854	（　0.9527） 6,616,362	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	150,371,864 円　　　　（　 476,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	235.00	ＲＣ5F1B	1,172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	316 ㎡	9.0 m x 14.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階：店舗、３～５階：フロアごとに２～３分割して利用する事務所を想定

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	216.00	80.0	172.80	3,700	639,360	6.0	3,836,160
							0.0	0
2～ 2	店舗	211.00	85.0	179.35	2,800	502,180	6.0	3,013,080
							0.0	0
3～ 5	事務所	235.00	85.0	199.75	2,700	539,325	6.0	3,235,950
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	40.00

～

計		1,172.00	81.2	951.40		2,759,515		16,557,090
								0

⑨年額支払賃料	2,759,515 円　×　12ヶ月　＝　 33,114,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 951.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当にて計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,114,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,655,709 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,458,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,557,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 157,292 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,615,763 円　　　　（　 100,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東４Ｋ　　　　-1002	4,862 ( 4,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,719 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東４Ｋ（賃）　　　　-406	3,561 ( 3,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.1]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	3,716
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,330,000 円	266,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,655,709 円	33,114,180　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,336,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,261,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,114,909 円　（　　　　　　 22,516 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,556,000 円（　　　　　 55,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,615,763 円
②総費用	7,114,909 円
③純収益　①－②	24,500,854 円
④建物等に帰属する純収益	17,556,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,944,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,616,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,938 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,371,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 476,000 円／㎡）