鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｋ -1315	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		２中専高度地区2種20m 地区計画等 (60,200)
b	福岡東４Ｋ -1127	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡東３Ｃ -664	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、西3m、角地		１住居 (80,200)
d	福岡東３Ｃ -1276	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ台形	北西5.4m市道、南東1.8m、角地		１住居高度地区2種20m (80,200)
e	福岡東４Ｋ -409	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、東6m、西4.5m、三方路		１住居高度地区2種20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,000	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,084	100 [ 59.6]	283,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	298,000
b	(　 ) 187,961	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	229,312	100 [ 76.6]	299,363		314,000
c	(　 ) 159,497	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	178,830	100 [ 58.2]	307,268		323,000
d	(　 ) 275,474	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	296,810	100 [ 80.6]	368,251		387,000
e	(　 ) 166,824	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	168,095	100 [ 66.5]	252,774		265,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.99	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.99	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

福岡東 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		投資用賃貸マンションの敷地としての使用も考えられるが、敷地規模や同一需給圏内における活発なマンション開発動向を勘案すると、分譲マンションの敷地が最有効使用であると判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,507,322,593	2,941,684,723	14	530,000	10,465.00	250,000	11,331.00
⑧開発法による価格	1,565,637,870 円　　　　（　 289,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 -42　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
5,409 ㎡	㎡		㎡		㎡	5,409.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,916.90 ㎡	11,331.00 ㎡	10,803.00 ㎡	528.00 ㎡	10,465.00 ㎡	ＲＣ・9F ( 131 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.4 ％）	（ 209.5 ％）	（ 199.7 ％）	（ 9.8 ％）	（ 92.36 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m 地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	ｍｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

530,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 530,000 円／㎡　　×　　 10,465.00 ㎡　　＝　　　　 5,546,450,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,546,450,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 11,331.00 ㎡　　＝　　　　 2,917,732,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,546,450,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 610,109,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,527,842,000 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	7 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	277,322,500 円	( 5 ％)	×　　0.9264	（ 7 ヶ月）	＝　　 256,911,564 円
	販売総額(2期)	277,322,500 円	( 5 ％)	×　　0.8582	（ 14 ヶ月）	＝　　 237,998,170 円
	販売総額(3期)	4,991,805,000 円	( 90 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 4,012,412,859 円
収入合計		－	－	－	－	4,507,322,593 円
支出	建築工事費(1期)	291,773,250 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 273,274,826 円
	建築工事費(2期)	291,773,250 円	( 10 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 253,171,649 円
	建築工事費(3期)	2,334,186,000 円	( 80 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,876,218,707 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	366,065,700 円	( 60 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 342,857,135 円
	販売管理費(2期)	244,043,800 円	( 40 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 196,162,406 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,941,684,723 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,507,322,593 円　　－　　　　　　 2,941,684,723 円　　＝　　　　　 1,565,637,870 円 289,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡東 -42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 -42

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　徳永　大典

TEL.

鑑定評価額

1,580,000,000 円

１㎡当たりの価格

292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区千早４丁目２８７２番外｢千早４－１０－１｣				②地積　(㎡)	5,409 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等高度地区2種20m (70,200)
	台形 3:1	共同住宅ＲＣ10	共同住宅、店舗兼住宅等が多い新興住宅地域	北西20m市道、四方路	水道、ガス、下水	千早 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 170 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 5,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

香椎副都心土地区画整理地区
地区計画区域内に存する。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

ＪＲ千早駅西方

600m

法令

規制

１住居
(70,200)
地区計画等
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

高層共同住宅地として成熟の段階にあり、地域要因の特段の変化はない。最終需要者の所得動向等に注視する必
要はあるが、マンション用地の需要は堅調であり、今後も同様の基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 279,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲を西鉄名島駅からＪＲ香椎駅にかけての、主にマンションが立地する駅徒歩圏の住宅地域一帯と把握
する。市場における需要者の中心はマンション開発業者であるが、開発が進み、マンション適地は少なくなっており希
少性が高まっている。マンションの分譲単価は、坪当たり１６０～１７０万程度が中心であり、中央区、早良区等と比
較してまだ割安感があるため、販売状況は比較的好調に推移しているが、今後は在庫の状況にも注目する必要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法による価格は、対象標準地に係る典型的な需要者であるマンション業者等が重視する投資採算性を反映した価格
であり、精度の高い価格である。一方で比準価格は、マンション適地の取引事例を含む現実の不動産市場を反映した実
証的な価格であると判断される。したがって本件においては、開発法による価格と比準価格を相互に関連付け、代表標
準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡東 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[110.7]
100

100
[101.0]

100
[ 71.3]

[105.0]
100

287,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    262,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は県全体ではほぼ横ばいだが、東区は増
加傾向を維持している。高齢化率については
県全体よりも低位で推移している。

地域の成熟とともに、新規のマンション適地
は限られてきており、需要の競合が認められ
る。

取引の意思決定行動にあたって、主たる需要
者が着目すると考えられる画地条件等の個別
的要因については、特に変動はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｋ -515	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東28.5m国道、北11m、角地		工業 (70,200)
b	福岡東３Ｃ -664	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、西3m、角地		１住居 (80,200)
c	福岡東３Ｃ -1276	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ台形	北西5.4m市道、南東1.8m、角地		１住居高度地区2種20m (80,200)
d	福岡東４Ｋ -314	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南20m市道、東12m、角地		１中専高度地区2種20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 274,343	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	278,108	100 [ 97.3]	285,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 159,497	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	178,830	100 [ 65.7]	272,192		286,000
c	(　 ) 275,474	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	296,810	100 [ 92.5]	320,876		337,000
d	(　 ) 153,407	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	169,797	100 [ 68.6]	247,517		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.99	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.99	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

福岡東 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		千早駅周辺の分譲マンションの開発動向等から判断して、中心となる市場参加者は、賃貸事業を営む不動産業者でなく、分譲マンションの開発業者であると思料されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

市場参加者として分譲マンション開発業者が想定されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,176,897,197	2,670,364,857	14	501,000	10,465.00	230,000	11,331.00
⑧開発法による価格	1,506,532,340 円　　　　（　 279,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 -42　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
5,409 ㎡	㎡		㎡		㎡	5,409.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,916.90 ㎡	11,331.00 ㎡	10,803.00 ㎡	528.00 ㎡	10,465.00 ㎡	ＲＣ・9F ( 131 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 35.4 ％）	（ 209.5 ％）	（ 199.7 ％）	（ 9.8 ％）	（ 92.36 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居地区計画等高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	120.0 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

501,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討のうえ査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 501,000 円／㎡　　×　　 10,465.00 ㎡　　＝　　　　 5,242,965,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,242,965,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 230,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 236,900 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 236,900 円／㎡　　×　　　 11,331.00 ㎡　　＝　　　　 2,684,313,900 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,242,965,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 524,296,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,208,610,400 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	367,007,550 円	( 7 ％)	×　　0.8489	（ 15 ヶ月）	＝　　 311,552,709 円
	販売総額(2期)	3,303,067,950 円	( 63 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 2,655,006,018 円
	販売総額(3期)	1,572,889,500 円	( 30 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,210,338,470 円
収入合計		－	－	－	－	4,176,897,197 円
支出	建築工事費(1期)	268,431,390 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 251,412,840 円
	建築工事費(2期)	268,431,390 円	( 10 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 232,917,917 円
	建築工事費(3期)	2,147,451,120 円	( 80 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,726,121,210 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	524,296,500 円	( 100 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 459,912,890 円
	販売管理費(2期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,670,364,857 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,176,897,197 円　　－　　　　　　 2,670,364,857 円　　＝　　　　　 1,506,532,340 円 279,000 円／㎡