別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡東 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -41 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎駅東１丁目６１８番９ ｢香椎駅東１－７－４１｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度1種最高15m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる既成住 宅地域 南3.7m市道 水道、ガス、下水 香椎 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 香椎駅　東方 450m 法令 規制 １中専 (60,100) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、駅周辺に広がる古くからの住宅地域であり、その利便性から一定の土地需要（ミニ開発等）が続い ている。したがって、当該地域については、地価上昇傾向が続き、当分の間、その傾向は続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区内で環境条件が類似する住宅地域内と判断した。当該地域は利便性が高く、ミニ開発等も多く見ら れる。土地の需要者は、３０代～４０代を中心とする中層のサラリーマン等が中心である。土地需要は、安定的に推移 しており、その結果、地価は上昇傾向にある。なお、今後は、経済動向や土地施策に十分留意する必要がある。当該需 要の中心となる価格帯は、土地で１千万～２千円、新築の戸建で４千万前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引を中心に、投資目的の取引も散見される。したがって、２試算価格を算定した。まず、比 準価格は、市場の取引を反映した価格であり、その規範性は高い。一方、収益価格は、算定の際、想定要素が含まれる ため、流動的である。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに、周辺不動産市場 の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とのバランスも得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [106.7] 100 100 [101.0] 100 [ 85.2] [100.0] 100 87,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向が続き、依然住宅地需 要が活発な地域も多い。したがって、全般的 に地価上昇傾向が続いている。 当該地域は、交通利便性の高い熟成した住宅 地域である。周辺での土地取引は比較的良好 で、地価上昇傾向が続く。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％