別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡東 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -39 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 72,800,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区筥松３丁目２２１９番２ ｢筥松３－１３－２１｣ ②地積 　(㎡) 455   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (60,160) 1:2 共同住宅 ＲＣ3 アパート、マンショ ン等が混在する住宅 地域 東4m市道 水道、ガス、下水 箱崎 910m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 箱崎駅　北東方 910m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、マンション等を中心に戸建住宅も見られる熟成度の高い住宅地域となっている。当該地域は、生活 利便性が高く、土地需要は全体的に安定的に推移し、地価上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区内で環境条件が類似する住宅地域内と判断した。当該地域の生活利便性は高く、土地の需要 者は、３０代～４０代を中心とする中高層のサラリーマンのほか、投資目的の需要も想定される。土地需要は、全体と しては安定的に推移しており、地価上昇傾向が続いている。今後は、新型コロナの動向や経済動向等に十分留意する必 要がある。当該需要の中心となる価格帯は、規模により異なるが、新築戸建で５千万円台が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引を中心に、投資目的の取引も想定される。したがって、本件では、２試算価格を算定した 。まず、比準価格は、市場の取引を反映した価格であり、その規範性は高い。一方、収益価格は、算定の際、想定要素 が含まれるため、流動的である。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに、周辺 不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とのバランスも得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    197,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [100.0] 100 [134.8] [100.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向が続き、依然住宅地需 要が活発な地域も多い。したがって、全般的 に地価上昇傾向が続いている。 当該地域は、マンション需要が多い地域であ る。周辺地域需要は比較的良好であり、その 結果、地価上昇傾向が続いている。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％