別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 福岡東 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -38 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松崎　能久   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 81,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区和白東１丁目１２９２番３９ ｢和白東１－１２－１７｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 和白 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 和白駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は比較的成熟した閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測される。地価は好調に 推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区内北部及び隣接する新宮町の最寄駅から徒歩圏に所在する戸建住宅を中心とした既成住宅地の圏域 。需要者の中心は、福岡市中心部への通勤者等である。近年、周辺では取引が堅調に推移している。市場の中心価格帯 は土地１５００～２０００万円程度、新築住宅では３０００万円～３５００万円程度が中心的価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。区画整然とした戸建住宅地域に所在し、自己使用 目的の取引が支配的であり、賃貸物件は少ないため、収益価格の試算は断念し、単価と総額の関連に留意し、代表標準 地価格との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [105.3] 100 100 [102.0] 100 [111.4] [104.0] 100 81,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向にあり、香椎地区の土 地区画整理事業が完了し、九大跡地開発の着 手等、不動産需要は旺盛である。 閑静な住宅地域であり、隣接する新宮町の発 展の影響もあり、不動産需要は旺盛である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％