別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 福岡東 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -37 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松崎　能久   TEL.

鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎照葉２丁目２４番１８２ ｢香椎照葉２－３－９０｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 地区計画等 (50,80) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 香椎沖の人工島に作 られた新興の中規模 住宅団地 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 香椎 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.3 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 香椎駅北西 3.0km 法令 規制 ２中専 (50,80) 高度地区2種20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新興の住宅団地として周辺の整備が進んでおり、今後土地の利用度が高まっていくものと予測される。地価は好 調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区内西部の品等の高い戸建住宅を中心とした住宅地の圏域。需要者の中心は、福岡市中心部への通勤 者等である。近年、周辺では戸建住宅分譲が活発化している。市場の中心価格帯は土地３０００万円程度、新築住宅で は６０００万円～７０００万円程度が中心的価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。新興の戸建住宅地域に所在し、自己利用目的の取 引が支配的であり、賃貸物件は少ないため、収益価格の試算は断念し、単価と総額の関連に留意し、代表標準地価格と の検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向にあり、香椎地区の土 地区画整理事業が完了し、九大跡地開発の着 手等、不動産需要は旺盛である。 新興の高級住宅地域であり、周辺では戸建住 宅やマンション分譲が活発化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％