鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｋ -710	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.4m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,100)
b	福岡東４Ｋ -613	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ整形	南9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	福岡東４Ｋ -907	福岡市東区		建付地	（　）	長方形	南4.5m道路、中間画地		１低専 (50,80)
d	福岡東３Ｃ -564	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、北東4m、準角地		１住居高度地区2種20m (70,160)
e	福岡東３Ｃ -977	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,444	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	58,456	100 [ 98.0]	59,649	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,600
b	(　 ) 55,841	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,399	100 [ 98.8]	57,084		57,100
c	(　 ) 68,447	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,884	100 [ 120.9]	57,803		57,800
d	(　 ) 73,500	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	75,028	100 [ 131.3]	57,142		57,100
e	(　 ) 73,227	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,204	100 [ 131.2]	57,320		57,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

福岡東 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,191,622	447,660	1,743,962	1,343,680	400,282	（　0.9753） 390,395	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	9,521,829 円　　　　（　 42,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高15m	60 ％	100 ％	100 ％	226 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,250	87,500	1.0	87,500
							1.0	87,500
2～ 2	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,280	89,600	1.0	89,600
							1.0	89,600
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		177,100		177,100
								177,100

⑨年額支払賃料	177,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,125,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,125,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 115,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,189,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	177,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,682 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 177,100 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,191,622 円　　　　（　 9,697 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東４Ｋ（賃）　　　　-701	1,280 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,308	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,281 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡東４Ｋ（賃）　　　　-702	1,281 ( 1,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,200 円	20,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	115,260 円	2,305,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,800 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 447,660 円　（　　　　　　 1,981 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,343,680 円（　　　　　 5,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,191,622 円
②総費用	447,660 円
③純収益　①－②	1,743,962 円
④建物等に帰属する純収益	1,343,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	400,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	390,395 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,521,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡東 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 -36

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　堀　和義

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区奈多３丁目４２４番｢奈多３－１０－１０｣				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,100) （その他）高度1種最高15m
	1:2.5	共同住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる既成の住宅地域	北西4.5m市道	水道、ガス、下水	奈多 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 160 ｍ、南 140 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

奈多駅　西方

350m

法令

規制

１中専
(60,100)
高度1種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅と共同住宅が混在するとした住宅地であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。
また、その価格水準については新型コロナウィルスの影響は小さく上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東区内の鹿児島本線、香椎線、西鉄貝塚沿線の圏域と判断される。戸建住宅と共同住宅が混在する地域
であり、需要者は福岡市中心部へ通勤する勤労者層が中心と思料される。駅に近く買い物等の施設は整っているが、や
や天神・博多地区等市中心部から離れており、東区内の他の住宅地に比し、相対的需要は弱い。市場の中心価格帯は土
地価格で１３００万円程度、新築戸建住宅で３０００～３３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法で採用した事例は、類似性が高い戸建住宅地内の事例を採用し、各補修正や地域要因比較も妥当の範囲
内で行われ、比準価格は市場性を反映した実証的な価格といえる。一方、収益価格は、画地規模等から十分な規模の建
築が想定できず、比準価格に比し低位に求められた。需要者は居住用建物を求める個人であり、居住の快適性に着目し
た価格比較を行うことから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区の人口、世帯数は他区に比し相対的な上
昇率は高い。また、低金利等政策の後押しに
より区内の住宅地の需要は、比較的堅調さが
継続している。

郊外の既成住宅地で特に大きな地域要因の変
動はないが、市中心地からやや遠く需要は他
地域に比し相対的に弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｋ -8	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
b	福岡東４Ｋ -11	福岡市東区		建付地	（　）	台形	南4m市道、中間画地		１住居高度地区 (60,160)
c	福岡東３Ｃ -564	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、北東4m、準角地		１住居高度地区2種20m (70,160)
d	福岡東４Ｋ -907	福岡市東区		建付地	（　）	長方形	南4.5m道路、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,009	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	57,640	100 [ 101.0]	57,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,100
b	(　 ) 52,826	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	53,080	100 [ 89.8]	59,109		59,100
c	(　 ) 73,500	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	75,028	100 [ 128.8]	58,252		58,300
d	(　 ) 68,447	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,884	100 [ 117.8]	59,324		59,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,200 円／㎡]

福岡東 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,202,115	423,980	1,778,135	1,420,480	357,655	（　0.9719） 347,605	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	8,478,171 円　　　　（　 37,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高15m	60 ％	100 ％	100 ％	226 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ×４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,230	86,100	1.0	86,100
							1.0	86,100
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,260	88,200	1.0	88,200
							1.0	88,200
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		174,300		174,300
								174,300

⑨年額支払賃料	174,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,091,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	別途計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,091,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 113,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,158,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	174,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 174,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 42,439 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,202,115 円　　　　（　 9,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東４Ｋ　　　　-1201	1,281 ( 1,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,314 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡東４Ｋ　　　　-1203	1,323 ( 1,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	1,340
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,200 円	19,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	113,580 円	2,271,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,000 円	19,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 423,980 円　（　　　　　　 1,876 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0587 ×　 40 ％　＋　0.0798 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,420,480 円（　　　　　 6,285 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,202,115 円
②総費用	423,980 円
③純収益　①－②	1,778,135 円
④建物等に帰属する純収益	1,420,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	357,655 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	347,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,538 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,478,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,500 円／㎡）