別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 福岡東 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -33 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小島　智典   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区若宮２丁目４８０番 ｢若宮２－１３－１８｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の既成住 宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 千早 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路配置が雑然とした既存の 住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 千早駅　南方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅を中心とする既存の住宅地域である。街路配置等が雑然としており市場性はやや弱い。周辺 の住宅地と比較し相対的に地価は割安であり、今後も安定的に推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 住宅地の同一需給圏は通勤等が可能な範囲に一致する傾向があり、主たる同一需給圏は東区内の環境条件等が類似する 住宅地域となる。想定される需要者は、市内に通勤するサラリーマン等が考えられる。近隣地域については街路条件等 においてやや市場性が劣るものの、低金利等を背景に住宅需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は土地で１５ ，０００千円程度、建物込みで３５，０００千円程度が目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 象不動産の存する近隣地域は、居住の快適性や利便性等が重視される戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成 熟なため収益価格は断念した。そのため、本件評価は、比準価格のみであるが、比準価格は取引事例に基づく価格であ り、住宅地において特に説得力は高い。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格に基づき上記のとおり 決定した。また、当該鑑定評価額は、規準価格とも均衡しており、妥当性を有すると判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [157.5] [100.0] 100 66,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口・世帯数は増加傾向にあり、新型 コロナウィルスの動向に留意する必要がある が、低金利等を反映し、不動産需要は堅調に 推移している。 一般住宅を中心とする地域要因に特段の変動 はなく、今後も現状にて推移していくものと 思われる。 特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％