別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡東 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -24 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎駅東４丁目５３０番５８ ｢香椎駅東４－１９－４｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東7.5m市道 水道、ガス、下水 香椎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北７．５ｍ 市道 交通 施設 香椎駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は区画整然とした中規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持する ものと予測する。住宅地需要は堅調であり、地価水準は引き続き上昇基調を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市東区に存するＪＲ鹿児島本線、香椎線及び西鉄貝塚線沿線の住宅地域である。主な需要者は福岡市 内に通勤するサラリーマン等の一次取得者である。博多バイパスの開通による利便性の向上から住宅地需要は堅調であ り、コロナ禍の影響も軽微で地価は上昇傾向で推移している。土地は２００㎡程度であれば１，４００～１，６００万 円前後、新築の戸建物件であれば３，５００～４，０００万円程度が市場の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争等の関係が認められ、規範性の高い取引事例を収集し得たため、採用した資料の特性及び限界からくる相対的 信頼性の観点から説得力の高い比準価格が求められたと思料する。一方で、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、 賃貸需要が少なく、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、周辺標準地 との広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区は人口が増加傾向で推移し、宅地需要は 堅調である。コロナ禍の影響も軽微で、地価 は上昇傾向で推移している。 博多バイパス開通による利便性の向上により 、住宅地需要は増加し、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％