別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡東 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -22 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堤　弘   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区蒲田２丁目９４０番５外 ｢蒲田２－２７－４｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか倉庫 等も見られる郊外の 住宅地域 北東9.5m市道 水道、下水 土井 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 土井駅　東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域で格別の変動要因は見受けられず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測す る。東区内の宅地需要は郊外にも波及しており、地価は回復傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区及び周辺市町の市街化調整区域内に存する住宅地域である。需要者の中心は、福岡都心部を勤務地 とした給与所得者、または近隣地域及び周辺に地縁を有する個人需要者である。当該地域は、市街化調整区内に存する ことから、宅地の取引件数は少なく、また、取引される画地規模にもバラツキが見られるため、取引価格の水準は見い だし難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の住宅地域であり、自己使用目的での不動産取引が中心であるため、賃貸市場は成熟しておらず、収益 価格を求めることができなかった。比準価格は、市街化調整区域内の取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、 規範性が高いと判断する。よって、本件では周辺標準地との検討を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地の取引価格と、住宅着工数では、上昇傾 向で、上昇幅も拡大傾向である。低金利政策 等に支えられ、宅地需要は底堅く推移してい る。 郊外の既存住宅地域で、地域要因に特段の変 動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％