別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福岡東 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -20 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香住ヶ丘３丁目４番１４ ｢香住ヶ丘３－１－２４｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 香椎花園前 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 香椎花園前駅東方 350m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は良好な住環境を維持し区画整然とした既成住宅団地として概ね熟成した状況にある。最寄駅へのアク セスに優れているため需要は安定しており、当分の間、地価は上昇基調を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区中部から北部付近に存するＪＲ沿線及び西鉄沿線の既成住宅地域一円である。需要者の中心は福岡市 都心部へ通勤するエンドユーザーである。圏内においては最寄駅接近性に優れ、また、選好性の強い住宅地域の需要は 引き続き堅調に推移している。中心価格帯は、土地２８０㎡程度で約２，８００万円であるが、近年の地価上昇傾向を 背景に中規模画地を小規模に分割して販売するケースが多くみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては地域内の土地利用状況の観点から収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の取引に生起した事例 に適正な補修正を施して求められており、現下の地域市況を適正に反映した価格となった。以上より、代表標準地価格 との均衡、単価と総額との関連、同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案し、比準価格を採用して、鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.0] [100.0] 100 99,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不安材料を内包しているが 、当区内各所での開発や区画整理事業、人口 増加等により需要は堅調に推移している。 地域内に特段の変動要因はなく、既存建物の 建替え等がみられる程度である。良好な住環 境が下支えとなり需要は安定基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％