別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡東 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -19 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区唐原３丁目８２６番３０ ｢唐原３－８－６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 唐の原 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 唐の原駅　南東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく当分の間現状維持で推移すると予測す る。地価水準については、交通利便性が比較的優ることを背景としてやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線及びＪＲ香椎線、並びに西鉄貝塚線の沿線に存する戸建住宅地域である。需要の中心は 福岡市及びその周辺市町に居住する１次取得者である。香椎照葉地区や千早駅周辺地区の土地取引が活発であり、特に 、既存宅地を区画割した小規模画地での取引が旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格 帯は、土地のみで１，５００～２，０００万円、新築の戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用目的の取引を中心とする郊外の既成住宅地域である。比準価格は東区郊外において自己利用目的 に取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は市内中心部から離れた郊外に存す る住宅地域で、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格 を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は増加傾向で、高齢化率は県平均より低 く推移している。取引価格は上昇トレンドに あり、取引件数はやや減少している。 価格形成に特段の影響を及ぼす要因はないが 、区画整然とした住宅地域で需要は安定的で あり、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％