別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 福岡東 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -16 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　岩隈　良弘   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区八田３丁目１０１番１０１ ｢八田３－２１－２４｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な既成 住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 舞松原 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした大規模戸建住 宅団地であるが、２分割での 再分譲も散見される 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 舞松原駅　南方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は低層の住宅地域として成熟しており、現状で推移すると推定する。既存の画地を分割して分譲が可能 な画地も多く、コロナ禍でも地価水準は上昇傾向を維持しており、今後も堅調な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ鹿児島本線、同香椎線、西鉄貝塚線沿線で、東区の中南部の住宅地域である。不動産市場に おける主たる需要者は、市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心であり、周辺地域からの転入も見られる。 また、不動産業者による中古住宅購入の動きも活発である。居住環境、利便性が比較的良好な近隣地域については概ね 堅調に推移しており、取引される価格帯は、土地で２２００万円前後、新築住宅で約３５００～４０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域で、自用目的で の取引が主流である。アパートは殆ど無く収益性よりも主に居住の快適性が追求されるため、収益価格は試算しなかっ た。よって本件では、取引事例において新型コロナの影響は比較的少ない事から比準価格を重視し、代表標準地との検 討を踏まえ、単価と総額との関連等の検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [117.6] [104.0] 100 92,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響はあるが、東区内の人口は 増加傾向にあり、コロナ禍であるが、低金利 等を背景に不動産需要は堅調である。 戸建住宅地として成熟していることから、需 給関係は概ね安定している。周辺では、ミニ 開発も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％