鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｋ -1315	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		２中専高度地区2種20m 地区計画等 (60,200)
b	福岡東４Ｋ -314	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南20m市道、東12m、角地		１中専高度地区2種20m (70,200)
c	福岡東３Ｃ -27	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
d	福岡東４Ｋ -1127	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,000	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,084	100 [ 84.6]	199,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 153,407	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	151,362	100 [ 82.8]	182,804		185,000
c	(　 ) 242,854	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	250,868	100 [ 122.0]	205,630		208,000
d	(　 ) 187,961	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	229,312	100 [ 117.1]	195,826		198,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

福岡東 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが想定されることから開発法適用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション用地としての利用が最有効使用であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
978,127,111	748,344,461	15	500,000	2,314.65	242,000	2,878.00
⑧開発法による価格	229,782,650 円　　　　（　 193,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,191 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,191.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
653.00 ㎡	2,878.00 ㎡	2,378.91 ㎡	499.09 ㎡	2,314.65 ㎡	ＲＣ・6F ( 33 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.8 ％）	（ 241.6 ％）	（ 199.7 ％）	（ 41.9 ％）	（ 80.43 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		15.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

500,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 500,000 円／㎡　　×　　 2,314.65 ㎡　　＝　　　　 1,157,325,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,157,325,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 242,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 249,260 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 249,260 円／㎡　　×　　　 2,878.00 ㎡　　＝　　　　 717,370,280 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,157,325,000 円　　×　　　　　 13 ％　　＝　　　　 150,452,250 円

支出合計　④+⑤+⑥

867,822,530 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	5 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	10 ヶ月	販売収入(2期目)	12 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	15 ヶ月	販売収入(3期目)	15 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	92,586,000 円	( 8 ％)	×　　0.9005	（ 9 ヶ月）	＝　　 83,373,693 円
	販売総額(2期)	23,146,500 円	( 2 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 20,128,196 円
	販売総額(3期)	1,041,592,500 円	( 90 ％)	×　　0.8397	（ 15 ヶ月）	＝　　 874,625,222 円
収入合計		－	－	－	－	978,127,111 円
支出	建築工事費(1期)	71,737,028 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 66,894,779 円
	建築工事費(2期)	71,737,028 円	( 10 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 63,853,129 円
	建築工事費(3期)	573,896,224 円	( 80 ％)	×　　0.8397	（ 15 ヶ月）	＝　　 481,900,659 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	90,271,350 円	( 60 ％)	×　　0.9434	（ 5 ヶ月）	＝　　 85,161,992 円
	販売管理費(2期)	60,180,900 円	( 40 ％)	×　　0.8397	（ 15 ヶ月）	＝　　 50,533,902 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	748,344,461 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	978,127,111 円　　－　　　　　　 748,344,461 円　　＝　　　　　 229,782,650 円 193,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福岡東 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 -13

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　松本　忠人

TEL.

鑑定評価額

235,000,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区香椎４丁目２０８３番１９｢香椎４－１－３６｣				②地積　(㎡)	1,191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ6	住宅、アパート、マンションが混在する住宅地域	南西15.5m県道、背面道	水道、ガス、下水	香椎 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

香椎参道沿いの分譲マンショ
ン適地

街

路

１５．５ｍ県道

交通

施設

香椎駅　南東方

900m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

マンションを中心とする既成住宅地域で、低金利等の金融政策に支えられ、マンションの開発・分譲は依然堅調
で、地価の上昇傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 194,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区内のマンション立地適正を有する地域で、特にＪＲ鹿児島本線及び西鉄貝塚線等の各最寄駅への接近
性が良好な住宅地域である。需要の中心は用地取得目的の分譲あるいは賃貸のマンション開発業者等である。建築費の
高騰等の懸念要因はあるが、低金利等を背景に、中長期的には安定したマンション需要が見込まれる。開発・事業計画
等は個別性が強く、中心となる価格帯は見出し難いが、マンションの分譲価額は３，５００万円前後と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、マンションの立地適性や規模等に留意し，現実の取引市場において生起した取引事例から求めた市場性を
反映する実証的価格といえる。一方、開発法による価格は、標準地に分譲マンションを建築、販売することを想定した
投資採算性を反映した価格であり、想定要素や試算過程は適切と認められ、信頼性を有する。以上より、比準価格と開
発法による価格を関連付け、東区のマンション市場の動向等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県
平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背
景に、住宅需要は依然堅調である。

人気エリア千早・香椎照葉・香椎浜地区に比
べてやや劣位にあるが、低金利等の金融緩和
政策を背景に、マンション需要は堅調である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｋ -401	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ整形	南東16m県道、西9m、北東4m、三方路		２住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡東４Ｋ -409	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、東6m、西4.5m、三方路		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡東４Ｋ -1203	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡東３Ｃ -27	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
e	福岡東３ＣＤＫ -501	福岡市東区		更地	（　）	長方形	北西12.5m市道、南西5m、角地		２住居高度地区2種20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,362	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	135,620	100 [ 72.8]	186,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 166,824	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	168,095	100 [ 85.7]	196,144		198,000
c	(　 ) 164,773	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	177,955	100 [ 93.7]	189,920		192,000
d	(　 ) 242,854	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	250,868	100 [ 123.0]	203,958		206,000
e	(　 ) 225,030	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	229,663	100 [ 91.7]	250,450		253,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

福岡東 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		現況は分譲マンションであり、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,008,913,577	778,438,164	14	510,000	2,314.65	250,000	2,878.00
⑧開発法による価格	230,475,413 円　　　　（　 194,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,191 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,191.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
653.00 ㎡	2,878.00 ㎡	2,378.91 ㎡	499.09 ㎡	2,314.65 ㎡	ＲＣ・6F ( 33 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.8 ％）	（ 241.6 ％）	（ 199.7 ％）	（ 41.9 ％）	（ 80.43 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		15.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

510,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 510,000 円／㎡　　×　　 2,314.65 ㎡　　＝　　　　 1,180,471,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,180,471,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 2,878.00 ㎡　　＝　　　　 741,085,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,180,471,500 円　　×　　　　　 13 ％　　＝　　　　 153,461,295 円

支出合計　④+⑤+⑥

894,546,295 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	5 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	7 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	10 ヶ月	販売収入(2期目)	11 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	15 ヶ月	販売収入(3期目)	15 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	59,023,575 円	( 5 ％)	×　　0.9264	（ 7 ヶ月）	＝　　 54,679,440 円
	販売総額(2期)	59,023,575 円	( 5 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 52,342,106 円
	販売総額(3期)	1,062,424,350 円	( 90 ％)	×　　0.8489	（ 15 ヶ月）	＝　　 901,892,031 円
収入合計		－	－	－	－	1,008,913,577 円
支出	建築工事費(1期)	74,108,500 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 69,410,021 円
	建築工事費(2期)	74,108,500 円	( 10 ％)	×　　0.8966	（ 10 ヶ月）	＝　　 66,445,681 円
	建築工事費(3期)	592,868,000 円	( 80 ％)	×　　0.8489	（ 15 ヶ月）	＝　　 503,285,645 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	92,076,777 円	( 60 ％)	×　　0.9469	（ 5 ヶ月）	＝　　 87,187,500 円
	販売管理費(2期)	61,384,518 円	( 40 ％)	×　　0.8489	（ 15 ヶ月）	＝　　 52,109,317 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	778,438,164 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,008,913,577 円　　－　　　　　　 778,438,164 円　　＝　　　　　 230,475,413 円 194,000 円／㎡