別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
福岡東 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -11 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.
鑑定評価額 47,300,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区松香台１丁目１６８番１
｢松香台１－９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 488  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,100)

（その他）
高度1種最高15m

1.2:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
等が混在する既成住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 香椎

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 香椎駅　北東方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(60,100)
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内は単身者向けアパートや戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域として概ね熟成した状況にある。新型コロナ
による先行き不透明感はあるが大学の近傍に位置するため需要は安定し、当面、地価は上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区中部付近の鉄道沿線の既成住宅地域一円である。主たる需要者は賃貸アパートや分譲マンション素地
の獲得を目的とした不動産業者等である。圏内においては立地条件に優れまとまった規模の画地については希少性が高
まっており高値で取引されるケースが見られる。中心価格帯は見出しづらい状況にあるが、土地の規模約５００㎡で４
，５００～５，０００万円程度で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例に的確な補修正を施しており現下の地域市況を適正に反映している。
一方、収益価格は元本と賃料の関係が不完全であるため若干低位に試算された。本件においては、より実証的な価格で
ある比準価格が収益価格に比し相対的規範性がやや優ると判断し、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、
代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -13                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[101.0]		 100
[199.7]		 [100.0]
100		 97,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる不安材料を内包しているが
、当区内各所での開発や区画整理事業、人口
増加等により需要は堅調に推移している。


大学にほど近いため単身者用アパート適地と
して需要が底堅く推移しており、特に纏まっ
た規模の画地は需要が強含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　 +30.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東４Ｋ

-417		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,100)
b 福岡東４Ｋ

-501		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6.8m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡東４Ｋ

-502		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5.8m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
d 福岡東４Ｋ

-915		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西2.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e 福岡東３Ｃ

-77		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,373  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
70,259 		 100
[  74.2]
94,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,700 
b (　           ) 
99,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
105,188 		 100
[ 102.9]
102,224 
102,000 
c (　           ) 
108,453  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
116,587 		 100
[ 114.0]
102,269 
102,000 
d (　           ) 
70,394  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,450 		 100
[  76.5]
93,399 
93,400 
e (　           ) 
81,377  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
85,446 		 100
[  81.9]
104,330 
104,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,500 円／㎡]  



福岡東 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,630,942 
1,518,700 
6,112,242 
4,522,000 
1,590,242 		 （　0.9513）
1,512,797 		 （  4.5 -  0.4 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     36,897,488 円　　　　（　     75,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高15m
 60 ％   100 ％   100 ％   488 ㎡     24.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅１５戸（１Ｋ、１フロア当たり約３０㎡×５戸）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,390 
208,500 		 1.0  208,500 
1.0  208,500 

 2～  		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,390 
208,500 		 1.0  208,500 
1.0  208,500 

 3～  		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,390 
208,500 		 1.0  208,500 
1.0  208,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

625,500 		 625,500 
625,500 
⑨年額支払賃料        625,500 円　×　12ヶ月　＝　       7,506,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,506,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       393,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,472,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           625,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          625,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         152,300 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,630,942 円　　　　（　        15,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東４Ｋ（賃
）
　　　　-901		 1,317  
(   1,317) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.5]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
1,364 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡東３Ｃ（賃
）
　　　　-752		 1,456  
(   1,397) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.6]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,477 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 280,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 393,300 円  　　　        7,866,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,000 円  　　　　     70,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,518,700 円　（　　　　　　         3,112 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,522,000 円  
（　　　　　         9,266 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,630,942 円      
②総費用 1,518,700 円      
③純収益　①－② 6,112,242 円      
④建物等に帰属する純収益 4,522,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,590,242 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,512,797 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,100 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,897,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,600 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月10日　提出
福岡東 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -11 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小島　智典   TEL.
鑑定評価額 46,800,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区松香台１丁目１６８番１
｢松香台１－９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 488  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,100)

（その他）
高度地区1種15m

1.2:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
等が混在する既成住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 香椎

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 香椎駅　北東方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(60,100)
高度地区1種15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅のほか、大学が近くに存することから学生向けのアパート等が混在する地域となっている。
地域要因に影響を与えるような動向は見られず、現状にて推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる同一需給圏は東区内の環境条件等が類似する住宅地域の存する範囲である。想定される需要者は、自用の住宅地
に加え、収益用のアパート等の建築を目的とした個人や不動産業者が主となると考えられる。依然、新型コロナウィル
スの動向が懸念されるが、低金利等を背景に地価は堅調に推移している。中心となる価格帯は戸建用地としては２０．
０００千円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 評価手法の適用により比準価格及び収益価格が求められた。収益価格はその査定に想定要素を多く含み、やや規範性に
欠ける。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、現実の不動産市場を反映した比準価格が規範性が高いと判断し
、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、上記の通り決定した。また、鑑定評価額は、規準価格とも均衡しており
、妥当性を有すると判断される。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -13                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[101.0]		 100
[203.1]		 [100.0]
100		 95,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口・世帯数は増加傾向にあり、新型
コロナウィルスの動向に留意する必要がある
が、低金利等を反映し、不動産需要は堅調に
推移している。

一般住宅のほかアパート等もみられる地域要
因に特段の変動は見られない。収益用不動産
の需要は高く、地価は堅調に推移している。


特になし。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　 +30.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東４Ｋ

-411		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,100)
b 福岡東４Ｋ

-512		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西5.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡東３Ｃ
ＤＫ
-1351		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東16m県道、
西9m、北東4m、
三方路
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡東４Ｋ

-15		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4.5m市道
、南西4m、
角地
１中専

(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,031  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
123,458 		 100
[ 124.7]
99,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
99,000 
b (　           ) 
84,708  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
90,504 		 100
[  94.3]
95,975 
96,000 
c (　           ) 
135,362  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
133,686 		 100
[ 131.9]
101,354 
101,000 
d (　           ) 
121,291  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
120,349 		 100
[ 123.6]
97,370 
97,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,000 円／㎡]  



福岡東 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,683,381 
1,520,000 
6,163,381 
4,522,000 
1,641,381 		 （　0.9513）
1,561,446 		 （  4.5 -  0.4 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     38,084,049 円　　　　（　     78,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区1種15m
 60 ％   100 ％   100 ％   488 ㎡     24.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１Ｋ５戸、計１５戸の単身者向き共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,400 
210,000 		 1.0  210,000 
1.0  210,000 

 2～  		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,400 
210,000 		 1.0  210,000 
1.0  210,000 

 3～  		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,400 
210,000 		 1.0  210,000 
1.0  210,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

630,000 		 630,000 
630,000 
⑨年額支払賃料        630,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,560,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,560,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       396,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,524,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           630,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,985 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          630,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         153,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,683,381 円　　　　（　        15,745 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東（賃）４
Ｋ
　　　　-303		 1,710  
(   1,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,388 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,431 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡東４Ｋ（賃
）
　　　　-902		 1,730  
(   1,730) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,498 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 280,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 396,000 円  　　　        7,920,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,000 円  　　　　     70,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,520,000 円　（　　　　　　         3,115 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,522,000 円  
（　　　　　         9,266 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,683,381 円      
②総費用 1,520,000 円      
③純収益　①－② 6,163,381 円      
④建物等に帰属する純収益 4,522,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,641,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,561,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,200 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,084,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,000 円／㎡）