別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福岡東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区三苫２丁目１９１３番２０ ｢三苫２－３２－１５｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 奈多 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 奈多駅　北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は都心へのアクセスにやや難はあるが閑静な住環境を保ち、当面、現況用途を維持する。新型コロナに よる先行き不透明感はあるが、需要は安定しており、当分の間、地価は緩やかに上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区北部郊外に位置する既成住宅地域一円である。主たる需要者は福岡市中心部へ通勤するエンドユーザ ーである。圏内は地価上昇基調を背景に、分譲時の販売総額抑制のため、中規模画地を分割のうえ転売するケースが多 くみられる。需要の中心価格帯は１５０～１６０㎡程度の土地で約１，０００万円、土地及び建物の総額で３，０００ ～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適格要件を満たす規範性の高い事例を収集し、適正な補修正を施して求めた実証的な価格となった。一方、 主たる需要者は居住の快適性や類似不動産との比較に着目して行動することから収益性に着目した収益還元法は非適用 とした。以上より、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案のうえ、 比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -36                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [100.0] 100 65,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不安材料を内包しているが 、当区内各所での開発や区画整理事業、人口 増加等により需要は堅調に推移している。 東区郊外の既成住宅団地として良好な住環境 にある。地域内に特段の変動要因はなく既存 建物の建替え等がみられる程度である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％