別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -7 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区雁の巣２丁目１５４３番２ ｢雁の巣２－３０－６｣ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東4.5m市道 水道、下水 雁ノ巣 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特別用途地区「戸建住環境形 成地区」 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 雁ノ巣駅　南方 350m 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心として空地等も見られる既成住宅地域である。近隣周辺ではミニ開発等も増加傾向にあり、福岡 都市高速６号線の開通に伴い需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ香椎線沿線で駅まで徒歩圏の住宅地域である。需要の中心は福岡市郊外に居住し、市内中心部に通 勤する一次取得者である。当地域は既成住宅地域で大規模開発等はみられないが、海に近い立地を好む層に安定的な需 要があり、地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、土地のみで１，２００～１，５００万円、新築の一戸建てで は２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用を目的とし、居住の快適性が重視される郊外の既成住宅地域である。比準価格は東区郊外におい て自己利用目的に取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は市内中心部から離 れた郊外に存する住宅地域で、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本 件では比準価格を中心として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -36                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 55,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は増加傾向で、高齢化率は県平均より低 く推移している。取引価格は上昇トレンドに あり、取引件数はやや減少している。 空地が散見されていたが、周辺でミニ開発等 が行われており、地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％