別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -5 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区西戸崎４丁目１４６番６ ｢西戸崎４－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い海岸近くの住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 西戸崎 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 西戸崎駅南西方 710m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 海岸部に近い既成住宅地域で、都市高速アイランドシティ線の開通により都心接近性が間接的に良化し、自然環 境にも恵まれ、地価の割安感があり、近時はミニ開発の建売分譲等も見られ、地価の上昇傾向が顕著である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、博多湾北部のＪＲ香椎線沿線の住宅地域。需要の中心は福岡市及びその周辺の一次取得者のほか地縁選 好性を有する者等で、用地取得の建売分譲業者等も見られる。都心接近性の間接的良化等により中小規模の開発等が進 行してきており、地価の上昇傾向が顕著である。分譲地と既存の宅地の価格水準には大きな開差があり、中心となる価 格帯の把握は困難であるが、５０坪程度の建築条件付宅地で１，３００万円程度で分譲されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し、補修正及び決定過程は妥当と認められる。一方、近 隣地域は自用の戸建住宅が中心で、賃貸用アパート等の収益物件はなく、収益還元法は適用できなかった。そこで、現 実の不動産市場において生起した取引事例から求め、市場性を反映した実証的価格である比準価格を重視し、代表標準 地との均衡・戸建住宅の総額市場性等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -36                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [147.3] [100.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県 平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背 景に、住宅需要は依然堅調である。 都市高速アイランドシティ線の開通により都 心接近性が間接的に良化し、自然環境にも恵 まれ、住宅地の需給が急速に強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％