別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区美和台４丁目１１８番１ ｢美和台４－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 三苫 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 三苫駅北東方 310m 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域で、居住環境は良好である。近時、周辺ではミニ開発や画地分割による建売分譲も 見られ、低金利等に支えられた住宅需要は依然堅調で、地価の上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ鹿児島本線、ＪＲ香椎線、西鉄貝塚線の駅勢圏で、特に東区の中・北部、新宮町西部の住宅地域であ る。需要の中心は福岡都心部に通勤する一次取得者で、用地取得の建売分譲業者等も見られる。戸建住宅が区画整然と 建ち並ぶ住宅地域で、低金利等を背景とした住宅需要は堅調である。中心となる価格帯は、標準的規模の宅地で１，９ ００万円前後、敷地規模や建物の品等によるが、新築戸建住宅で３，５００万円～４，２００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し、補修正及び決定過程は妥当と認められる。一方、近 隣地域は自用の戸建住宅が中心で、賃貸用アパート等の収益物件はなく、収益還元法は適用できなかった。そこで、現 実の不動産市場において生起した取引事例から求め、市場性を反映した実証的価格である比準価格を重視し、周辺の標 準地等との均衡・戸建住宅の総額市場性等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福岡東 -18                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県 平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背 景に、住宅需要は依然堅調である。 郊外部に立地するが、区画整然とした成熟し た住宅地域で、居住環境も良好であることか ら、住宅需要は堅調で、地価の上昇傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％ +4.7 ％