別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州八幡西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　扇　幸一郎   TEL.

鑑定評価額 100,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区夕原町４番５ ｢夕原町４－１６｣ ②地積 　(㎡) 3,792   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 車庫 Ｓ1 中小工場、倉庫等が 混在する工業地域 南東18m市道 水道、下水 陣原 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 陣原駅　北西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、倉庫等が混在する工業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市を中心に隣接市町を含む臨海型の工業地域である。需要者は、地場の事業会社を中心に大企業 資本の事業会社も含まれる。工場用地に対する需要は企業の設備投資の積極化に伴い経済活動が活発化しており、流通 業務用地についても交通接近条件の良好な画地については、土地の需要は比較的底堅い状況にある。需要の中心となる 価格帯は、立地や規模等により異なるため、把握が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現実の市場動向を反映した実証性の高い価格で ある。一方、収益価格は自用の倉庫・工場等を中心とする地域であり、また周辺においても賃貸事例も見当たらないた め、収益性に馴染まないので適用しなかった。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、不動産の需給動向、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-4             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [100.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡西区においては、大きな変動要因はない ものの、コロナ禍においても不動産に対する 需要は、選好性の高い工業地域においては比 較的堅調である。 旧来から存する工業地であり、地域的にまと まりのある工業地域は希少性による需要も期 待できる環境にあり、地価は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％